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 Il est des sujets qui traversent les époques sans jamais perdre de leur acuité. Au Sénégal, le foncier est de ceux-là. Derrière les statistiques et les textes juridiques, il y a des terres, des familles, des héritages, des villages entiers dont le destin bascule au gré d’une signature, d’un décret ou d’une délibération. Des quartiers de Dakar aux terres neuves de Koumpentoum, des rives du Lac Rose aux confins de Sangalkam, une même question revient, lancinante : à qui appartient véritablement la terre au Sénégal ? Enquête.

Koumpentoum : quand la terre se raréfie, les tensions montent

À plus de 400 kilomètres de Dakar, dans le département de Koumpentoum, la question foncière ne se pose pas en termes de spéculation urbaine, mais de survie. Un rapport issu d’auditions publiques locales, tenues le 25 septembre 2026 dans le cadre du projet SENRésilience II financé par l’Union européenne, dresse un constat sans appel. La pression démographique, les feux de brousse et la dégradation des sols ont occasionné « une réduction considérable de l’assiette foncière des terres neuves ».

L’arrivée massive de migrants venus du centre du pays a « rapidement augmenté la densité de population dans les zones d’accueil, créant à terme une nouvelle rareté foncière ». Ce qui était autrefois une coexistence pacifique entre agriculteurs et éleveurs s’est transformé en terrain de tensions. « Le manque de délimitation claire des terres et la concurrence pour l’espace ont généré des tensions opposant principalement les agriculteurs, majoritairement constitués de migrants du centre, et les éleveurs locaux, pratiquant le pastoralisme transhumant ».

Les participants aux auditions appellent les communes à prendre en compte l’expansion démographique « en octroyant des délibérations foncières aux populations, afin de leur permettre de développer leurs activités culturales ». Mais dans un contexte de dégradation environnementale accélérée — les feux de brousse détruisant chaque année des milliers d’hectares — la réponse foncière seule ne suffira pas.

Le drame silencieux de Boum’Aiza

Il est des histoires qui ne font pas la une des grands médias, mais qui disent tout de la réalité du foncier sénégalais. Celle du village de Boum’Aiza, dans la région de l’Assaba, en est une. Depuis plus d’une décennie, une « prétention individuelle tente par tous les moyens de déloger de paisibles citoyens de leur terroir qu’ils habitent depuis près d’un siècle ».

Le récit est accablant : « Neuf procès, des juges proches de la partie adverse qui lui attribuent in fine une terre dont il ne détient le moindre titre de propriété et où il n’a jamais résidé ». Les habitants de Boum’Aiza sont des Haratines, une communauté historiquement marginalisée. La députée Marième Mint Cheikh, qui s’est rendue sur place le 18 septembre 2026, a dénoncé une « tentative de rétorsion foncière basée non sur le droit ou la coutume, mais sur la loi du plus fort ; dans un pays où les droits des citoyens sont pesés à l’aune de la puissance tribale et politique ».

Le constat juridique est vertigineux : « Les deux parties ne disposent pas de titre de propriété sur ces terres, et qu’en définitive le droit de propriété doit revenir aux populations implantées sur ces terres depuis près d’une centaine d’années, qui l’exploitent et en tirent leur subsistance ». Pourtant, les habitants ont déjà essuyé neuf procès, dont six en leur faveur, sans que cela suffise à garantir leur maintien sur la terre de leurs ancêtres.

Tivaouane Peulh : huit ans après la démolition, l’angoisse demeure

En avril 2017, les maisons des habitants de Tivaouane Peulh étaient rasées. Huit ans plus tard, le collectif des sinistrés dénonce toujours les mêmes menaces. « En avril 2017, nos maisons ont été rasées sans préavis. Depuis, nous vivons en location pendant que la Sipress vend des terrains à 30 millions pour 200 m². C’est une spéculation foncière interdite par l’État », témoigne Demba Khady Diaw, secrétaire général du collectif.

L’histoire est celle d’un bras de fer entre un GIE de recasement et une société d’État. Sous le ministre Birima Mangara, le chef de l’État avait ordonné l’octroi de 20 hectares sur un titre foncier de 60 hectares appartenant à la SIPRESS. Le terrain relève du droit de reprise de l’État et une autorisation de lotir avait été délivrée au nom du GIE Recasement 2. Malgré une décision favorable du tribunal de grande instance de Rufisque et une prénotation sur le titre foncier 6035, les menaces de démolition persistent.

« La DESCOS tient des réunions avec la Sipress pour nous surprendre. Nous avons déposé plus de 200 lettres en mai, sans réponse. Nous demandons que ces 20 hectares soient extraits du titre global et que notre bail soit enfin délivré », insiste Demba Khady Diaw. Le collectif a organisé des marches pacifiques et une grève de la faim pour obtenir gain de cause. L’État a fini par octroyer les 20 hectares et remettre les papiers. Mais l’ancien ministre Abdoulaye Seydou Sow a tenté de retirer leur autorisation de lotir. La Cour suprême a cassé cette décision. « Depuis, nous attendons l’application du droit ».

Ouest-Foire : la propriété coutumière face aux décrets

L’affaire Thiaw est devenue emblématique des tensions entre droits coutumiers et droit moderne. La famille de feu Baye Omar Thiaw se bat pour la restitution d’une parcelle de 1 hectare 03 ares 72 centiares située à Ouest-Foire, qu’elle considère comme sa propriété coutumière.

Une demande de régularisation avait été introduite auprès des services des domaines. Elle est restée sans suite favorable, « au motif que le terrain entrait dans le périmètre d’aménagement concédé à EGBOS SA ». La société EGBOS avait justifié ses droits par la signature d’actes de cession avec neuf familles de la localité. Mais selon Matar Diène, porte-parole des ayants droit, la superficie concernée « englobait également des terrains appartenant à des familles non signataires, à l’instar de celle de feu Baye Omar Thiaw ».

Une opposition officielle avait été déposée auprès de l’administration domaniale. Mais un rapport de présentation a affirmé à tort qu’aucune opposition n’avait été enregistrée. « Ce document erroné a servi de fondement au décret présidentiel n°2022-1552 du 23 mai 2022, qui a procédé à l’immatriculation des terrains au nom de l’État et à leur attribution par voie de bail à la société EGBOS », déplore le mandataire de la famille.

La Cour suprême, par arrêt n°43 du 29 avril 2024, a partiellement annulé le décret, reconnaissant explicitement que la portion revendiquée entrait dans le domaine de la possession coutumière de la famille Thiaw. Mais l’exécution de cette décision reste en suspens.

Sangalkam : 50 % du patrimoine prélevé, des documents falsifiés

À Sangalkam, les héritiers de feu Ndiawar Touré dénoncent « une vaste opération de spoliation foncière ». Les parcelles concernées ont été acquises en 1988 et 1993, « bien avant toute fonction élective ». Au décès de Ndiawar Touré en 2011, elles sont devenues « l’héritage légitime de ses enfants ».

Mais dans le cadre d’un projet de lotissement, la municipalité de Sangalkam aurait prélevé 50 % de la superficie, « amputant ainsi le patrimoine foncier des héritiers ». Les démarches de régularisation ont été « brutalement » stoppées par la mairie, qui invoque « tour à tour des raisons divergentes : zone inondable, perte de documents administratifs… ».

Un huissier mandaté a relevé des faits graves : « ventes présumées illégales de terrains par des agents municipaux, falsification présumée de plans cadastraux pour faciliter ces transactions, occupations anarchiques multipliées sur les parcelles ». La famille et ses gardiens disent avoir subi des tentatives d’intimidation. Une plainte a été déposée auprès de la DESCOS en juin 2025. Selon les héritiers, « aucune mesure concrète n’a été prise et les travaux continuent ».

Diamniadio : 1 644 hectares immatriculés, des droits annulés

Le Pôle Urbain de Diamniadio est au cœur d’une controverse foncière de grande ampleur. Par décret n°2014-968 du 19 août 2014, un terrain de 1 644 hectares situé à Diamniadio a été immatriculé au nom de l’État et transféré dans son domaine privé. « En conséquence, tous les droits fonciers antérieurs ont été annulés », rappelle la Délégation générale à la Promotion des Pôles Urbains de Diamniadio et du Lac Rose.

Les ayants droit légitimes ont été indemnisés entre 2015 et 2017 par la Commission départementale de recensement des impenses et le préfet de Rufisque. Mais « certains individus continuent d’occuper illégalement ces terrains et tentent d’empêcher le démarrage de projets d’envergure ». Parmi ces projets : l’École de formation de la Douane, la Fondation Waqf (25 milliards FCFA d’investissement), la Fondation Maarif (école et internat pour 2000 élèves), un projet immobilier de 80 milliards FCFA, et les voiries et Réseaux divers pour les Jeux Olympiques de la Jeunesse 2026.

La DGPU affirme que « des groupes armés de la mairie de Sangalkam » s’opposent aux travaux de libération menés par la DGSCOS et le préfet de Rufisque. Elle reste ouverte à un nouveau recensement pour identifier d’éventuels ayants droit non indemnisés, mais réaffirme « sa détermination à faire respecter la loi et à libérer ces terrains pour permettre la réalisation des projets d’intérêt national ».

Thiès : la Nouvelle-Ville, symbole d’un système dévoyé

L’histoire de la Nouvelle-Ville de Thiès est celle d’un projet qui aurait dû incarner l’ambition sociale de l’État, mais qui s’est transformé en illustration de ses dérives. Le 1er mai 2024, le président Bassirou Diomaye Faye apparaissait sans annonce préalable sur le site de Mbour 4, dans la région de Thiès. Ce déplacement inattendu s’était soldé par une décision immédiate : « suspension des opérations foncières en cours et dénonciation publique des dérives constatées ».

Quelques mois plus tard, par décret signé le 16 juillet 2025, le gouvernement a officiellement déclaré d’utilité publique le projet de réaménagement de la Nouvelle-Ville de Thiès. « L’article 2 du décret prévoit l’expropriation des parcelles concernées, mesure exceptionnelle qui traduit l’urgence de la reprise en main ».

Selon les investigations menées par la DGSCOS, « des attributions illégales avaient été réalisées dans ce lotissement initialement conçu pour accueillir des logements sociaux, économiques et de standing ». Le directeur général de la DGSCOS, Amadou Ousmane Ba, a rapporté des cas qu’il qualifie d’« ahurissants », notamment « des cessions attribuées à d’anciens responsables sans fondement légal ».

« Une personne obtient 200 mètres carrés, une autre 200 hectares… Même un hectare, c’est excessif », s’indigne M. Ba, citant l’exemple du lotissement de Mbour 4, à Thiès. La situation du lotissement « Thiès Nouvelle Ville » est jugée particulièrement alarmante. « C’est là qu’on a trouvé des choses ahurissantes… Je suis choqué », affirme le DGSCOS.

L’État reconnaît son laxisme

Le 21 mars 2025, un comité technique gouvernemental a recommandé l’annulation de plusieurs lotissements dans les régions de Dakar, Thiès et Saint-Louis, après la découverte d’irrégularités et de cas d’accaparement de terres.

Le colonel Amadou Ousmane Ba, directeur général de la Surveillance et du Contrôle de l’Occupation des Sols, a été sans ambiguïté : « À un moment donné, l’État n’a pas joué son rôle de contrôle ». Il pointe « une situation où des fonctionnaires ont pu “faire et défaire” les procédures foncières sans supervision, ouvrant ainsi la voie à des abus ».

Les investigations ont révélé que « certains bénéficiaires des terres litigieuses ont pu les acquérir grâce à leurs relations influentes et à leurs ressources financières ». Le DGSCOS déplore également que « des parcelles aient été attribuées à des étrangers au détriment des populations locales ». « Sur le littoral, on attribue des terres à des non-Sénégalais, alors qu’elles sont destinées aux habitants des communes concernées. L’État n’y gagne absolument rien », s’indigne-t-il, dénonçant une pratique qu’il juge « scandaleuse ».

Scandale foncier à Dakar : des personnalités convoquées

En janvier 2026, le parquet de Dakar a lancé une vaste offensive judiciaire en ouvrant une enquête pour « occupation illégale de terrains et faux en écriture publique ». Cette procédure fait suite à une plainte des héritiers de feu Mamadou Diagne, qui dénoncent la spoliation de plusieurs hectares de terres familiales situées sur la route de Rufisque et dans la zone de Grand-Dakar.

Selon les plaignants, ces parcelles auraient été accaparées « grâce à l’établissement frauduleux de titres fonciers ». L’enquête vise un nombre important de personnalités du gotha économique et politique sénégalais. Parmi les personnes convoquées : Cheikh Kanté, ancien ministre et ex-directeur général du Port autonome de Dakar ; Abdoulaye Dia, PDG du groupe Senico ; Serigne Mboup, homme d’affaires et maire de Kaolack ; Masse Sall, entrepreneur ; et Jean-Baptiste Diouf, maire de Grand-Dakar.

La défense de certains mis en cause repose sur l’antériorité des documents. Masse Sall a présenté un titre foncier qu’il affirme dater de 1950, « soit quatre ans avant celui invoqué par la famille Diagne (1954) ». Cheikh Kanté conteste fermement les accusations et annonce son intention de déposer une plainte pour diffamation. Les enquêteurs devront « mener une expertise documentaire rigoureuse afin de démêler le vrai du faux dans ce conflit foncier aux enjeux financiers considérables ».

L’Assemblée nationale s’empare du dossier

Face à l’ampleur des dysfonctionnements, le Parlement a décidé de prendre ses responsabilités. Le 24 juillet 2026, le Bureau de l’Assemblée nationale a déclaré recevables plusieurs propositions de résolution portant création de commissions d’enquête parlementaire. La première, présentée par le groupe PASTEF-Les Patriotes, va s’intéresser aux « allégations de manquements sévères notés dans la gestion du foncier de différents lotissements et du domaine public maritime ».

Ousmane Sonko, président de l’Assemblée nationale, a défendu la mise en place de ces commissions. Selon lui, « une grande partie des lotissements réalisés au Sénégal ne respecterait pas les dispositions légales ». Il avance notamment le chiffre de « 90 % de lotissements qui seraient concernés ». Il dénonce « les conséquences du morcellement de certains terrains sur les populations », estimant que « des habitants peuvent se retrouver privés d’espaces collectifs au profit d’opérations bénéficiant, selon lui, à des responsables politiques, des prête-noms ou encore des étrangers ».

Le leader de Pastef affirme que les commissions font face à des pressions. Il accuse certains « lobbies » de vouloir saisir la justice afin de faire obstacle aux enquêtes et dénonce « l’existence d’une “société civile encagoulée” qui chercherait à protéger des personnalités impliquées ». Il assure que « les enquêtes parlementaires ne feront aucune distinction selon l’appartenance politique ». « Dans toutes ces enquêtes, nous ne protégeons personne, fût-il de Pastef », a-t-il affirmé.

La réponse institutionnelle : audits et digitalisation

Le gouvernement a engagé une nouvelle phase dans la mise en œuvre des recommandations issues des audits fonciers. Le Premier ministre a demandé au Comité chargé du suivi des recommandations de finaliser, au cours du second semestre 2026, la levée progressive de la suspension des travaux sur plusieurs lotissements, Plans d’urbanisme de détail et pôles urbains situés dans les régions de Dakar, Thiès et Saint-Louis.

Les rapports portant sur les sept zones concernées ont été finalisés entre juillet 2024 et février 2025 et transmis aux autorités compétentes. Selon le Premier ministre Ahmadou Al Aminou Lo, « l’enjeu est désormais de passer de la phase d’audit à celle de la mise en œuvre ».

En parallèle, une révolution numérique est en cours. Le Projet de Cadastre et de Sécurisation Foncière (PROCASEF), soutenu par la Banque mondiale, a permis « l’attribution de 634 861 Numéros d’Identification Cadastrale (NICAD) » et « la validation de 550 072 délibérations foncières avec NICAD » au 30 juin 2026. La mise en place imminente d’un livre foncier électronique, « destiné à remplacer définitivement les volumineux registres papier des conservations foncières », est annoncée. Ce système sera « sécurisé par une signature numérique de haut niveau ».

Le réseau SEN-CORS, plateforme nationale de positionnement par satellite, contribue à « améliorer significativement la précision des levés topographiques et cadastraux, à renforcer la cohérence des données géospatiales nationales et à accompagner la modernisation du système foncier et cadastral du Sénégal ». « Le processus de digitalisation est irréversible », affirme la DGID.

La Bande verte de Yoff : un recours contre un décret présidentiel

Dernier épisode en date de la longue saga foncière sénégalaise : le Collectif des familles propriétaires de droits coutumiers de la Bande verte de Yoff a saisi la Cour suprême d’un recours en annulation partielle contre le décret n°2026-1076 du 18 mai 2026. « Par l’intermédiaire de notre conseil, Maître Amadou Aly Kane, avocat à la cour, nous avons introduit un recours en annulation partielle devant la Cour suprême du Sénégal. Cette requête a été régulièrement enregistrée le 16 juillet 2026 sous le numéro 344 », indique le collectif.

Cette affaire illustre la persistance des tensions entre droits coutumiers et actes administratifs, malgré les engagements répétés de l’État à plus de transparence.

Conclusion : un système à la croisée des chemins

L’enquête révèle un paysage foncier sénégalais profondément fracturé. D’un côté, des populations qui occupent et exploitent des terres depuis des générations, souvent sans titre formel. De l’autre, une administration qui a longtemps fonctionné de manière opaque, permettant à des réseaux d’influence de s’accaparer des parcelles au détriment des plus vulnérables.

Les témoignages recueillis à Koumpentoum, Boum’Aiza, Tivaouane Peulh, Sangalkam, Ouest-Foire ou Thiès dessinent une même réalité : celle d’un droit foncier à deux vitesses, où la capacité à faire valoir ses droits dépend souvent moins de la loi que des relations et des ressources.

Les réformes en cours — audits fonciers, digitalisation du cadastre, livre foncier électronique, commissions d’enquête parlementaire — constituent des avancées indéniables. Mais elles ne suffiront pas si elles ne s’accompagnent pas d’une volonté politique ferme de sanctionner les abus, de protéger les droits coutumiers et de garantir un accès équitable à la terre.

La Bande verte de Yoff, la Cité Fayçal et l’affaire Thiaw montrent que la justice peut être un rempart. Mais elles montrent aussi que les victimes doivent souvent se battre pendant des années, voire des décennies, pour obtenir la reconnaissance de droits élémentaires. En attendant, la terre continue de changer de mains, parfois dans l’opacité, parfois dans la douleur. Et avec elle, le destin de milliers de familles sénégalaises.

Sources principales : Agence de Presse Sénégalaise (APS), RTS, Walf-Groupe, Sud Quotidien, Le Soleil, Seneweb, PressAfrik, iGFM, La Nouvelle Tribune, CRIDEM, PROCASEF, Banque mondiale, DGSCOS, DGPU, Cour suprême du Sénégal.

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Le 9 juillet 2026, la Cour suprême du Sénégal a rendu une décision qui fera date. Saisie d’un bras de fer foncier à haute tension opposant les résidents de la Cité Fayçal à la Société de gestion du patrimoine bâti de l’État (SOGEPA), la haute juridiction a annulé purement et simplement les procédures d’expulsion initiées par la société d’État. Cet arrêt met fin à des mois d’angoisse pour des centaines de familles et envoie un signal fort : l’administration foncière n’est pas au-dessus du droit. Mais au-delà du cas d’espèce, cette décision éclaire un pan souvent méconnu du droit foncier sénégalais : le contentieux administratif et les vices de procédure qui peuvent faire tomber les actes les plus solennels.

Les vices de procédure : l’arme la plus efficace contre les actes fonciers

Dans le contentieux foncier sénégalais, la plupart des annulations prononcées par le juge administratif ne reposent pas sur une contestation du fond du droit, mais sur des vices de procédure. L’arrêté attaqué étant affecté d’un vice de procédure, il encourt l’annulation : cette formule revient comme un leitmotiv dans la jurisprudence de la Cour suprême.

Les vices de procédure ont trait à l’élaboration de l’acte dans son édition. Ils peuvent prendre plusieurs formes : l’absence de mise en demeure préalable, l’omission d’une formalité substantielle, l’incompétence de l’auteur de l’acte, ou encore le défaut de motivation.

L’affaire de la commune de Baghère, jugée par la Cour suprême, en offre une illustration éclatante. Une délibération de désaffectation avait été prise sans que la mise en demeure prévue par l’article 9 du décret n° 72-1288 ait été régulièrement adressée à l’affectataire. Le procès-verbal invoqué, établi de manière unilatérale et dépourvu de la signature de l’intéressé, n’a pas été considéré comme une mise en demeure valable. La délibération a été annulée.

Un autre cas révélateur concerne l’annulation d’une décision d’un maire « désaffectant » un terrain du domaine national précédemment affecté. La Cour suprême a jugé qu’« encourt l’annulation, la décision affectant une terre déjà affectée par une décision régulière ». En d’autres termes, on ne peut pas désaffecter ce qui a déjà été affecté sans respecter la procédure de retrait.

L’immatriculation préalable : une formalité substantielle trop souvent oubliée

Parmi les vices de procédure les plus fréquents, l’absence d’immatriculation préalable du terrain avant toute opération de lotissement ou d’attribution occupe une place de choix. Dans une affaire récente, la Cour suprême a estimé que « l’immatriculation du terrain aurait dû intervenir avant la signature de l’arrêté ministériel autorisant le lotissement ». L’omission de cette formalité substantielle a entraîné l’annulation de l’arrêté.

Cette exigence découle de la logique même du droit foncier sénégalais : seule l’immatriculation au livre foncier confère un droit de propriété inattaquable. Tant qu’un terrain n’est pas immatriculé, il relève du domaine national, et les actes qui le concernent sont fragiles.

L’incompétence de l’auteur de l’acte : un vice d’ordre public

L’incompétence de l’auteur de l’acte est un autre motif fréquent d’annulation. Le juge administratif sanctionne par l’annulation l’acte pris par une autorité qui n’avait pas le pouvoir de le prendre. Et cette irrégularité ne peut pas être couverte par une ratification ultérieure de l’autorité compétente, sauf dans des cas limités.

Cette question de la compétence est particulièrement délicate dans le domaine foncier, où les compétences sont partagées entre l’État, les communes et les communautés rurales. La loi n° 96-07 du 22 mars 1996 portant transfert de compétences a confié aux collectivités locales la gestion des terres du domaine national dans leur ressort territorial. Mais l’État conserve des prérogatives importantes, notamment en matière d’immatriculation.

Le conflit de compétence entre maires d’arrondissement et maire de ville à Dakar, déjà évoqué dans un précédent article, illustre cette difficulté. Les textes ne précisent pas explicitement lequel des deux est président de la commission d’attribution des parcelles, ce qui ouvre la voie à des contestations.

Le recours pour excès de pouvoir : la voie de droit principale

Le recours pour excès de pouvoir est la principale voie de droit ouverte aux administrés qui contestent un acte foncier. Dans le système sénégalais d’unité de juridiction et de dualité des contentieux, le juge de l’excès de pouvoir est classiquement compétent pour connaître de la légalité des actes et autorisations administratives en matière foncière.

La Cour suprême, à travers sa chambre administrative, est le juge compétent pour connaître en premier et dernier ressort de l’excès de pouvoir des autorités exécutives. Elle est notamment saisie pour contester les actes de désaffectation et les délibérations d’attribution.

Mais le recours pour excès de pouvoir est soumis à des conditions de recevabilité strictes. Le requérant doit d’abord intenter un recours devant l’autorité administrative supérieure ou hiérarchique. Il peut également s’opposer auprès du représentant de l’État à travers un recours administratif avant l’approbation préalable de la décision de délibération. Le non-respect de ces formalités préalables peut entraîner l’irrecevabilité du recours.

L’expropriation : une procédure encadrée mais contestable

L’expropriation pour cause d’utilité publique est régie par la loi n° 76-67 du 2 juillet 1976. Elle comporte deux phases : une phase administrative et une phase judiciaire.

La phase administrative débute par une enquête d’utilité publique, la publication d’une déclaration d’utilité publique et de cessibilité, et s’achève par un accord amiable. Après expiration d’un délai de quinze jours à compter de la publication et de la notification du décret de cessibilité, les propriétaires sont convoqués devant la commission de conciliation. En cas d’accord, l’indemnité d’expropriation est payée et la mutation de propriété inscrite au nom de l’État.

La phase judiciaire intervient uniquement en cas de désaccord. Une assignation est alors servie aux propriétaires à comparaître devant le juge des expropriations dans un délai de trois mois. Le magistrat prend une ordonnance fixant le montant de l’indemnité définitive.

Le droit sénégalais permet de contester la déclaration d’utilité publique via un recours administratif, et l’ordonnance d’expropriation ainsi que la fixation des compensations via un recours judiciaire. L’indemnité allouée doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé à l’exproprié.

Mais en pratique, de nombreux expropriés se plaignent d’indemnisations insuffisantes ou de procédures non respectées. Un rapport de l’Inspection Panel de la Banque mondiale relatif au projet de Bus Rapid Transit de Dakar a relevé des allégations selon lesquelles des terrains avaient été expropriés sans recensement préalable ni évaluation formelle, et que des personnes avaient été menacées de recevoir moins que le montant offert si elles portaient leur cas devant les tribunaux.

L’occupant sans droit ni titre : une situation juridique précaire

Face à l’administration qui revendique la propriété ou l’usage d’un terrain, l’occupant sans droit ni titre se trouve dans une situation juridique particulièrement fragile. Les tribunaux sénégalais ordonnent régulièrement l’expulsion de ces occupants.

Dans une affaire jugée par le tribunal de Dakar, l’Institut Supérieur d’Entrepreneurship et de Gestion (ISEG) Mamadou Diop a été expulsé de la villa qu’il occupait à Sacré-Cœur. Le tribunal a reconnu qu’il occupait les lieux sans titre légal et a ordonné son expulsion.

La Cour d’appel de Kaolack a également constaté qu’une occupante sans droit ni titre d’un lot issu du morcellement d’un titre foncier devait être expulsée des lieux.

Mais la jurisprudence récente suggère une évolution. Dans l’affaire de la Cité Fayçal, la Cour suprême a relevé « de graves vices de forme et des violations manifestes des droits des occupants » et a annulé les résiliations de baux prononcées par la SOGEPA. Cet arrêt est perçu par de nombreux juristes comme un signal fort envoyé aux sociétés nationales et aux agences de l’État, rappelant que le droit au logement et le respect des procédures contractuelles ne sauraient être balayés par des décisions administratives unilatérales.

Les recours gracieux : une étape souvent négligée

Avant de saisir le juge, l’administré dispose de recours gracieux qui peuvent permettre de résoudre le litige sans contentieux. Le recours gracieux consiste à demander à l’auteur de l’acte de le retirer ou de le modifier. Le recours hiérarchique s’adresse à l’autorité supérieure.

Ces recours présentent un double avantage : ils sont gratuits et suspendent les délais de recours contentieux. Mais ils sont rarement utilisés de manière systématique, alors qu’ils peuvent parfois permettre d’obtenir une solution rapide.

Conclusion : la procédure, première garantie du droit

Le contentieux foncier sénégalais enseigne une leçon fondamentale : dans le domaine du foncier, la procédure n’est pas un simple formalisme. Elle est la première garantie du droit. Une mise en demeure non adressée, une immatriculation oubliée, une compétence mal exercée : autant de vices qui peuvent faire tomber un acte en apparence régulier.

Pour les investisseurs et les occupants, la conséquence est claire : il ne suffit pas d’avoir un droit, il faut pouvoir le prouver et s’assurer que l’acte qui le consacre a été pris dans le respect des formes. La jurisprudence récente de la Cour suprême montre que le juge administratif sénégalais ne recule pas devant l’annulation des actes irréguliers, même lorsqu’ils émanent d’autorités puissantes. C’est une garantie précieuse pour tous ceux qui investissent dans le foncier sénégalais.

Sources principales : Loi n° 76-67 du 2 juillet 1976 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique ; Loi n° 96-07 du 22 mars 1996 portant transfert de compétences ; Décret n° 72-1288 du 27 octobre 1972 ; Cour suprême du Sénégal, chambre administrative, arrêts 2009, 2010, 2024, 2026 ; Cour suprême du Sénégal, arrêt du 9 juillet 2026 (Cité Fayçal) ; Rapport de l’Inspection Panel de la Banque mondiale (projet BRT Dakar) ; Afrilex, Le contrôle juridictionnel des autorisations administratives d’urbanisme, de construction et relatives au foncier au Sénégal ; Land Portal, La gouvernance foncière des communes sénégalaises.

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Au Sénégal, quiconque s’intéresse au foncier finit par rencontrer un texte incontournable : la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au Domaine national. Ce texte, adopté au lendemain de l’indépendance, a redéfini en profondeur les rapports entre l’État, les communautés et la terre. Près de soixante-deux ans après sa promulgation, il demeure le socle du droit foncier sénégalais. Pourtant, son application continue de susciter des difficultés d’interprétation, des conflits et des insécurités juridiques. Éclairage.

Une rupture avec l’ordre colonial

Pour mesurer la portée de la loi de 1964, il faut rappeler ce qui existait avant. L’histoire foncière du Sénégal se divise schématiquement en trois périodes : celle des « Laman » ou « Lamanat », allant de l’empire du Jolof à la pénétration coloniale ; l’époque coloniale ; et enfin celle du domaine national, ouverte précisément par la loi de 1964.

Durant la période coloniale, le régime foncier reposait sur le décret du 26 juillet 1932, qui organisait la propriété selon le modèle romain introduit en Afrique occidentale française. Les terres étaient soit immatriculées, soit soumises au régime coutumier. La loi de 1964 a voulu rompre avec cette dualité. Elle a nationalisé l’ensemble des terres non immatriculées et non classées dans le domaine public, et les a placées sous l’administration de l’État.

Le législateur sénégalais de l’époque n’a pas cherché à invalider purement et simplement le droit romain hérité de la colonisation. Il a plutôt voulu créer le cadre d’une « socialisation de la propriété foncière » plus conforme aux traditions négro-africaines. Il a conservé les acquis juridiques coloniaux, comme l’immatriculation, tout en reconnaissant les droits coutumiers, mais en retirant aux chefs coutumiers leur autorité sur la terre.

Ce que recouvre précisément le domaine national

L’article premier de la loi de 1964 dispose que font partie du domaine national « toutes les terres non classées dans le domaine public, non immatriculées ou dont la propriété n’a pas été transcrite à la Conservation des hypothèques à la date d’entrée en vigueur de la présente loi ».

Concrètement, cela signifie que toute terre qui, en 1964, n’était ni dans le domaine public, ni immatriculée au nom d’une personne privée, ni transcrite, est automatiquement tombée dans le domaine national. Ce domaine se distingue du domaine de l’État (régi par la loi n° 76-66 du 2 juillet 1976) et du domaine des particuliers, constitué des terres immatriculées appartenant à des personnes privées.

Le domaine national se subdivise lui-même en quatre catégories : les zones urbaines, les zones classées, les zones de terroirs et les zones pionnières. Les zones de terroirs sont destinées à l’agriculture, à l’élevage et à l’habitat rural. Les zones urbaines servent à l’habitat en milieu urbain et à ses infrastructures. Les zones pionnières sont considérées comme des zones vierges non encore aménagées, devant accueillir des activités ou sous-projets spéciaux.

L’État, détenteur et gestionnaire

La loi précise que l’État détient les terres du domaine national « en vue d’assurer leur utilisation et leur mise en valeur rationnelles, conformément aux plans de développement et aux programmes d’aménagement ». Cette formulation est essentielle : l’État n’est pas propriétaire au sens du Code civil, mais il administre ces terres dans une logique de développement.

Dans les zones de terroirs, la gestion est confiée aux communautés rurales, devenues entre-temps des communes. Dans les zones urbaines, elle relève des communes et de l’État. Cette architecture a été profondément remaniée par la loi n° 96-07 du 22 mars 1996 portant transfert de compétences aux régions, communes et communautés rurales.

Les droits des occupants : reconnaissance et fragilité

La loi de 1964 reconnaît les droits des occupants. L’article 15 dispose que « les personnes occupant ou exploitant personnellement les terres dépendant du domaine national à la date d’entrée en vigueur de la loi continuent à les exploiter et à les occuper ». Cette reconnaissance, toutefois, est précaire. Elle ne confère pas un droit de propriété, mais un droit d’usage ou d’occupation.

C’est précisément là que se situe l’une des principales zones d’ombre. La doctrine de P.-F. Gonidec, souvent citée, formalise cette conception en affirmant que « seuls les droits formalisés et reconnus par l’ordre juridique étatique accèdent à une pleine effectivité juridique ». Autrement dit, les droits coutumiers non enregistrés ont une portée juridique limitée, voire nulle, face au titre foncier.

La jurisprudence sénégalaise a longtemps confirmé cette hiérarchie. En érigeant le titre foncier en preuve centrale et souvent déterminante de la propriété, elle a historiquement marginalisé les modes coutumiers d’accès à la terre. Cependant, des décisions récentes suggèrent une évolution prudente. L’affaire Thiaw, relative au lotissement de Ouest-Foire, a conduit la Cour suprême, par un arrêt du 29 avril 2024, à annuler partiellement un décret d’attribution foncière au motif qu’il portait atteinte à des droits d’occupation coutumiers antérieurs, ouvrant ainsi la voie à une conception plus inclusive de la justice foncière.

La désaffectation : une procédure encadrée mais mal appliquée

La désaffectation, c’est-à-dire le retrait de l’affectation d’une terre du domaine national, est régie par l’article 9 du décret n° 72-1288 du 27 octobre 1972. Elle peut être prononcée d’office si, un an après une mise en demeure restée sans effet, il est constaté par le président du conseil rural des manquements aux obligations de l’affectataire, notamment une insuffisance de mise en valeur ou une inobservation répétée et grave des règles d’utilisation des terres.

En pratique, cette procédure est souvent mal appliquée. Dans une affaire jugée par la Cour suprême en 2020, la commune de Baghère avait prononcé la désaffectation de terres sans avoir adressé de mise en demeure régulière. Le procès-verbal invoqué, établi de manière unilatérale et dépourvu de la signature de l’affectataire, n’a pas été considéré comme une mise en demeure valable au sens de l’article 9. La délibération de désaffectation a été annulée.

Cette décision illustre un problème récurrent : les collectivités locales procèdent parfois à des désaffectations sans respecter les formes légales, exposant leurs décisions à l’annulation et créant une insécurité juridique pour les occupants.

Une immatriculation réservée à l’État

L’un des points les plus souvent mal compris concerne l’immatriculation des terres du domaine national. La loi n° 2011-07 du 30 mars 2011, portant régime de la propriété foncière, a clarifié la situation : seul l’État est autorisé à requérir l’immatriculation des immeubles aux livres fonciers.

Cela signifie qu’un particulier ne peut pas, de sa propre initiative, faire immatriculer une terre du domaine national à son nom. Seul l’État peut engager cette procédure. Toutefois, la même loi prévoit une exception pour les occupants qui, à la date d’entrée en vigueur de la loi de 1964, avaient réalisé des constructions, installations ou aménagements constituant une mise en valeur à caractère permanent. Ces occupants peuvent demander la transformation de leur droit d’usage en titre foncier, mais la procédure reste soumise à l’appréciation de l’administration.

Les conflits de compétence entre autorités locales

Un autre point obscur du droit foncier sénégalais concerne la répartition des compétences entre les différentes autorités locales. À Dakar, le conflit de compétence entre maires d’arrondissement et maire de ville n’est pas tranché. Les textes ne précisent pas de manière explicite lequel des deux est président de la commission d’attribution des parcelles. Il est simplement spécifié que les lotissements, leur extension et restructuration, la délivrance des permis de construire, des accords préalables, des certificats d’urbanisme et des permis de démolir relèvent de la compétence de la commune, en vertu de l’article 25 de la loi n° 96-07 du 22 mars 1996. Cette imprécision est source de multiples conflits.

Conclusion : un texte fondateur, une application à parfaire

La loi de 1964 sur le domaine national a posé les bases d’un régime foncier original, adapté aux réalités sénégalaises. Elle a permis à l’État de disposer d’un instrument de planification et de développement. Mais son application a produit des effets pervers : fragilisation des droits coutumiers, insécurité foncière pour les occupants sans titre, conflits de compétence, procédures de désaffectation irrégulières.

Les réformes annoncées, notamment la digitalisation du cadastre et la création d’un livre foncier électronique, pourraient apporter des réponses. Mais elles ne suffiront pas à elles seules. La clarification des droits coutumiers, la simplification des procédures et le renforcement des capacités des collectivités locales restent des chantiers essentiels. En attendant, la connaissance précise du cadre juridique demeure, pour tout investisseur ou occupant, la meilleure protection contre l’insécurité foncière.

Sources principales : Loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au Domaine national ; Décret n° 64-573 du 30 juillet 1964 ; Décret n° 72-1288 du 27 octobre 1972 ; Loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code du Domaine de l’État ; Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière ; Cour suprême du Sénégal, arrêts 2020, 2024 ; FAO, Plan d’action foncier ; Fondation Foncier-Développement, Cadre juridique et institutionnel du Sénégal.

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Une affaire d’escroquerie foncière d’une ampleur rare secoue actuellement la gendarmerie sénégalaise. Un promoteur immobilier, Abdou Ndiaye, a été interpellé et placé en garde à vue après la plainte de près de 500 gendarmes issus de la 38e promotion, regroupés au sein d’une coopérative d’habitat. Le préjudice est estimé à 498,5 millions de francs CFA. Retour sur les faits, le contexte et les implications de ce dossier qui met en lumière les dérives du secteur foncier sénégalais.

Les faits : un projet immobilier qui tourne au fiasco

Selon les informations rapportées par plusieurs médias sénégalais, les faits remontent à 2018. La coopérative des gendarmes de la 38e promotion avait investi dans un projet immobilier présenté comme devant être réalisé dans une zone située entre Diamniadio, Sébikotane et Dougar, dans la région de Dakar.

Le promoteur, Abdou Ndiaye, aurait convaincu les membres de la coopérative d’investir un montant total de 498,5 millions de F CFA en échange de parcelles ou de logements. Or, à ce jour, aucune livraison n’a eu lieu. Les gendarmes reprochent au mis en cause d’avoir encaissé la totalité des fonds sans jamais honorer ses engagements.

Le promoteur a finalement été interpellé par la brigade centrale de la Direction de la Surveillance et du Contrôle de l’Occupation des Sols (DSCOS) et placé en garde à vue à la brigade de gendarmerie de la Foire, à Dakar.

Un projet situé dans une forêt classée : une dimension écologique et administrative

L’une des révélations troublantes de ce dossier est la localisation du projet immobilier. La zone concernée serait une forêt classée, ce qui soulève de graves interrogations sur les conditions dans lesquelles l’opération a pu être initiée et accompagnée.

La forêt classée de Sébikotane est un patrimoine écologique national déjà soumis à une forte pression foncière ces dernières années. Plusieurs dizaines d’hectares auraient été déclassés ou convoités pour des projets immobiliers, suscitant la colère des populations locales.

Le rôle éventuel de certains services techniques de l’État dans la validation ou l’accompagnement du projet est également évoqué. Ces responsabilités devront toutefois être établies par l’enquête en cours.

Une première procédure restée sans suite

Fait notable : l’affaire aurait déjà connu un premier traitement judiciaire qui n’a pas abouti. Un pool financier aurait saisi la Section de recherches par le biais d’un « soit transmis », mais cette démarche n’aurait pas connu de suite à l’époque.

Les raisons de cette absence de poursuite constituent aujourd’hui un élément central du dossier. Cette situation relance les interrogations sur le suivi des signalements judiciaires et sur les éventuelles complicités qui auraient permis au promoteur de continuer à opérer pendant plusieurs années.

Un contexte foncier sous haute tension au Sénégal

Cette affaire n’est pas isolée. Elle s’inscrit dans un contexte de crise foncière profonde au Sénégal. Entre janvier et mars 2025, la DSCOS a enregistré plus de 1 000 plaintes foncières, un chiffre révélateur de l’ampleur des litiges dans ce secteur.

D’autres scandales récents, comme l’affaire « Omart City », ont mobilisé plus de 3 000 victimes, illustrant la vulnérabilité des citoyens face à des promoteurs peu scrupuleux. Les coopératives d’habitat, souvent constituées par des corps de métier (gendarmes, enseignants, fonctionnaires), sont des cibles privilégiées pour ces escrocs, car elles mobilisent des sommes importantes et font souvent preuve de confiance envers les promoteurs.

Quelles suites pour l’affaire ?

L’enquête se poursuit actuellement sous la supervision de la brigade de gendarmerie de la Foire. Les autorités devront déterminer :

• Les responsabilités exactes d’Abdou Ndiaye dans cette escroquerie ;
• Le rôle éventuel de complices, notamment au sein des services techniques de l’État ;
• Les raisons pour lesquelles la première procédure n’a pas abouti ;
• Les modalités de réparation pour les près de 500 gendarmes victimes.

Cette affaire, qui touche directement une institution chargée de faire respecter la loi, constitue un test de crédibilité pour le système judiciaire sénégalais. Elle met en lumière la nécessité de renforcer les mécanismes de contrôle des transactions foncières, en particulier dans les zones classées, et d’améliorer le suivi des signalements pour éviter que de tels scandales ne se reproduisent.

Conclusion

L’arrestation d’Abdou Ndiaye marque une avancée dans la reconnaissance du préjudice subi par les gendarmes de la 38e promotion. Mais au-delà de ce cas individuel, c’est tout un système de gouvernance foncière qui est interrogé. Entre spéculation, déclassements controversés et impunité, le Sénégal doit relever un défi majeur : celui de protéger ses citoyens et son patrimoine environnemental contre les appétits fonciers.

Affaire à suivre.

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Acheter un terrain au Sénégal attire chaque année davantage d’investisseurs étrangers et de membres de la diaspora, séduits par une stabilité politique rare en Afrique de l’Ouest et un marché immobilier en expansion. Mais le droit foncier sénégalais obéit à des logiques spécifiques qui, mal maîtrisées, peuvent transformer un projet prometteur en litige de plusieurs années. Voici un guide pratique pour sécuriser votre investissement, étape par étape.

Comprendre d’abord la logique du droit foncier sénégalais

Avant toute transaction, il est indispensable de saisir la structure juridique du foncier sénégalais. Le système repose sur trois piliers : le Domaine national (loi n° 64-46 du 17 juin 1964), le Domaine de l’État (loi n° 76-66 du 2 juillet 1976, Code du Domaine de l’État) et l’immatriculation foncière (décret foncier du 26 juillet 1932).

L’article premier de la loi de 1964 précise que le domaine national comprend « toutes les terres non classées dans le domaine public, non immatriculées et dont la propriété n’a pas été transcrite à la Conservation des hypothèques ». En pratique, un terrain dépourvu d’immatriculation au Livre foncier ne relève généralement pas de la propriété privée. Selon certaines sources, environ 95 % des terrains proposés à la vente au Sénégal relèveraient du domaine national.

Ce qu’il faut retenir : sur ces terres, ce qui est transféré n’est pas un titre de propriété, mais un droit d’usage ou d’occupation. Seul le titre foncier confère une propriété pleine et inattaquable.

Étape 1 — Vérifier le statut juridique du terrain avant toute négociation

La première erreur à éviter est de négocier sur la base d’un simple document présenté par le vendeur. Le titre foncier (TF) est l’unique garantie de propriété inattaquable au Sénégal. Les autres documents — bail, permis d’occuper, délibération communale — confèrent un droit d’usage ou d’occupation, non une propriété.

Documents à exiger systématiquement :

• Le titre foncier (TF) ou le bail emphytéotique inscrit au Livre foncier
• Un état de droits réels récent auprès du Bureau des Domaines
• Une copie certifiée conforme du bail, du certificat d’inscription de bail, du contrat de droit de superficie ou de l’autorisation d’occuper

Point de vigilance : une délibération communale ne vaut pas un titre foncier. Elle peut constituer un début de procédure, mais elle ne sécurise pas juridiquement l’acquisition.

Étape 2 — Vérifier l’authenticité du titre au NICAD

Le NICAD (Numéro d’Identification Cadastrale) est l’identifiant unique de chaque parcelle au Sénégal. Vérifier ce numéro avant tout paiement permet de confirmer que le terrain existe, qu’il est bien rattaché à la personne qui se présente comme propriétaire et qu’il n’est pas déjà grevé d’hypothèques ou de litiges.

Cette vérification s’effectue auprès du Bureau des Domaines territorialement compétent. Elle est indispensable, même si le vendeur présente des documents apparemment en règle.

Étape 3 — Faire appel à un notaire territorialement compétent

Le passage chez le notaire est essentiel. Les parties doivent signer un acte authentique devant un notaire membre de la chambre des notaires du Sénégal, territorialement compétent.

Le notaire intervient à plusieurs niveaux :

• Il vérifie l’authenticité des titres et l’état des droits réels
• Il rédige l’acte de vente ou de cession
• Il sécurise le transfert des fonds via un compte séquestre
• Il procède à l’inscription du transfert au Livre foncier

Point d’attention pour la diaspora : l’achat peut se faire à distance via une procuration notariée établie localement et légalisée par le consulat du Sénégal. Le transfert de fonds doit impérativement transiter par le compte séquestre d’un notaire sénégalais, et non par des intermédiaires familiaux.

Étape 4 — Obtenir un certificat d’urbanisme

Après avoir acquis un terrain, l’investisseur doit solliciter au Service régional de l’Urbanisme un certificat d’urbanisme qui permettra de déterminer s’il est autorisé à établir une usine ou un bâtiment dans la zone concernée.

Ce document est indispensable avant tout démarrage de construction. Il précise les règles d’occupation du sol applicables, les coefficients d’occupation et les servitudes éventuelles.

Étape 5 — Comprendre les régimes d’occupation du domaine de l’État

Le Code du Domaine de l’État définit plusieurs titres d’occupation qui constituent le principal levier d’accès pour l’investisseur :

Le bail emphytéotique est le titre le plus couramment utilisé pour les projets d’investissement. Sa durée est de 25 ans au minimum et 50 ans au maximum, avec possibilité de prorogation et de renouvellement.

Étape 6 — Transformer un bail en titre foncier

Si vous détenez un bail, un droit de superficie ou une autorisation d’occuper, il est possible de demander la transformation de ce droit d’usage en titre foncier. Cette procédure permet à l’État de transférer la propriété du terrain au bénéficiaire, à travers l’établissement d’un titre foncier à son nom.

Procédure :

1. Constituer le dossier avec les pièces requises
2. Déposer la demande auprès des services compétents de la Direction de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre (DEDT)
3. Vérification et étude du dossier par l’administration
4. Examen du dossier par la commission ad hoc compétente
5. Établissement du titre foncier au nom du bénéficiaire, après validation

Cette transformation est une opportunité précieuse pour les titulaires de contrats administratifs, mais elle reste soumise à des conditions strictes et à l’appréciation de l’administration.

Étape 7 — Anticiper les frais d’acquisition

Les frais d’acquisition au Sénégal s’élèvent environ à 15 % du prix de vente total. Ils comprennent notamment :

• Les droits d’enregistrement
• Les honoraires du notaire
• Les frais de bornage
• Les frais d’inscription au Livre foncier
• Les éventuelles taxes communales

Pour les projets en Zone économique spéciale (ZES), le régime est plus favorable : la cession des droits fonciers des développeurs aux entreprises est soumise à un taux réduit de 50 % des droits d’enregistrement.

Étape 8 — Opter pour une Zone économique spéciale lorsque c’est possible

Les ZES offrent un cadre sécurisé et des incitations foncières attractives. Le décret portant création d’une ZES vaut déclaration d’utilité publique et rend cessibles les terrains situés dans l’emprise de la zone. L’attribution de terrains aux entreprises opérant dans une ZES s’effectue sous la forme de bail emphytéotique.

Les entreprises en ZES bénéficient notamment d’un droit d’admission en franchise de tous droits et taxes, d’une exonération d’impôt sur le revenu et d’un taux d’imposition de 15 % sur l’impôt sur les sociétés.

Les pièges à éviter absolument

Conclusion : la sécurité juridique avant la rapidité

L’investissement foncier au Sénégal offre des opportunités réelles, portées par la stabilité politique du pays et un marché en expansion. Mais la sécurité juridique ne s’improvise pas. Elle repose sur une vérification rigoureuse des titres, le recours systématique à un notaire et une compréhension claire des régimes fonciers applicables. Pour les investisseurs, la règle est simple : mieux vaut perdre quelques semaines en vérifications que plusieurs années en procédures judiciaires.

Sources principales : Ministère de l’Économie, des Finances et du Plan (finances.gouv.sn), APIX-SA (investinsenegal.sn), Code du Domaine de l’État (loi n° 76-66), Loi sur le Domaine national (loi n° 64-46), Loi sur les ZES (loi n° 2017-07), guides pratiques de l’immobilier sénégalais.

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À 70 kilomètres de Dakar, une région est en train de changer de visage. Thiès, longtemps perçue comme un simple carrefour ferroviaire sur la route de la capitale, s’affirme aujourd’hui comme le cœur battant de la transformation économique sénégalaise. Entre ressources minières stratégiques, infrastructures de transport de nouvelle génération, pôles agro-industriels et zones économiques spéciales, la région thiessoise concentre tous les ingrédients d’une zone d’investissement à fort potentiel. Pour les investisseurs, l’heure est à l’analyse.

Une position géographique au cœur du triangle Dakar-Thiès-Mbour

La région de Thiès bénéficie d’un positionnement géographique exceptionnel. Elle constitue, avec Dakar et Mbour, le triangle économique le plus dynamique du Sénégal. Ce trio forme une complémentarité naturelle : Dakar pour les services et l’administration, Mbour pour le tourisme et la pêche, et Thiès comme plateforme industrielle et logistique.

Cette position n’est pas un simple atout théorique. Elle se matérialise par des infrastructures de transport qui transforment radicalement l’accessibilité de la région. L’autoroute à péage et le Train Express Régional (TER) font de Thiès une véritable plateforme logistique pour le transport de biens et de personnes. Pour un investisseur, cela signifie des coûts de transport réduits, une connectivité renforcée avec le principal bassin de consommation du pays et un accès facilité aux marchés régionaux.

Le TER prolongé vers Thiès : une infrastructure qui change la donne

L’extension du Train Express Régional vers Thiès constitue l’un des projets structurants les plus importants pour l’avenir de la région. Le 24 juillet 2026, le ministère des Transports terrestres et aériens, la SEN-TER SA, l’Agence française de développement (AFD) et l’Union européenne ont signé un mémorandum d’entente portant sur le financement des études d’avant-projet, pour un montant de 10 millions d’euros.

Cette extension n’est pas un simple prolongement de ligne. Selon le ministre Abdoul Ahad Ndiaye, elle constitue « la première étape opérationnelle du futur corridor ferroviaire à écartement standard Dakar-Tambacounda », un projet identifié comme priorité de l’Agenda de transformation Sénégal 2050. À terme, le prolongement jusqu’à Thiès donnera au TER « sa véritable dimension régionale, voire nationale ».

Pour les investisseurs, l’arrivée du TER à Thiès représente bien plus qu’une amélioration de la mobilité. Elle signifie l’intégration de la région dans un corridor logistique moderne, la réduction des coûts de transport pour les marchandises et le désengorgement de l’axe Dakar-Thiès, avec à la clé une réduction des émissions de CO₂ et une meilleure connectivité entre les pôles économiques du pays. La présence de l’aéroport international Blaise Diagne (AIBD) à Diass, dans la région de Thiès, complète ce dispositif en offrant une connexion aérienne directe avec le monde.

Un sous-sol parmi les plus riches du Sénégal

La région de Thiès est l’une des principales régions minières du Sénégal. Son sous-sol offre une grande diversité de substances minérales : attapulgites, phosphates, calcaires industriels, basalte, sable, gré et argile. En 2014, la région comptait déjà 71 carrières, dont 34 % de calcaire, 24 % de basalte et 20 % de gré.

Les réserves en basalte atteignent 100 millions de tonnes, tandis que celles en attapulgite dépassent 40 millions de tonnes. L’attapulgite, ce minerai utilisé dans la cosmétique, la pharmacie, l’industrie pétrolière et les litières animales, représente une opportunité industrielle majeure. Selon Alioune Sarr, maire de Notto Diobass, sa transformation locale pourrait générer plus de 6 000 emplois et 44 milliards de francs CFA par an, avec un marché européen estimé à 100 milliards de dollars.

Le secteur de la cimenterie est également bien implanté, avec les Ciments du Sahel à Kirène et Dangote Cement dans la zone de Pout. Cette industrie bénéficie de la proximité des gisements de calcaire paléocène situés entre Mbour et Pout.

Un pôle pétrochimique en puissance

La découverte de gisements de gaz et de pétrole à Cayar et à Saint-Louis ouvre des perspectives considérables pour Thiès. Alioune Sarr plaide pour l’installation d’un pôle pétrochimique qui pourrait devenir un pôle majeur en Afrique de l’Ouest. Selon ses projections, ce pôle pourrait créer plus de 136 000 emplois et générer 11 000 milliards de francs CFA.

Cette ambition s’appuie sur la volonté de transformer localement les ressources naturelles plutôt que de les exporter à l’état brut. « Il n’est pas acceptable que le Sénégal continue à importer ces produits-là qui sont transformés et qui génèrent de la valeur ajoutée », affirme Alioune Sarr. Pour les investisseurs, cette stratégie de transformation locale ouvre des opportunités dans les engrais, les plastiques et les produits chimiques.

L’agro-industrie : un pilier de la souveraineté alimentaire

L’agriculture et l’agro-industrie constituent un autre pilier majeur de l’économie thiessoise. En 2024, la région a enregistré une croissance économique de 4,5 %, soutenue par l’artisanat, l’horticulture, le tourisme et les services. Le département dispose d’unités industrielles dans la transformation agroalimentaire, notamment pour les arachides et les fruits.

Dans le cadre du Programme national de développement des Agropoles du Sénégal (PNDAS), le pôle Ouest, centré sur Thiès, bénéficie d’un financement de 56 milliards de francs CFA dédié aux filières légumes, fruits, viande et lait. Ce programme, soutenu par la Banque africaine de développement, la Banque islamique de développement et Enabel, vise la montée en valeur ajoutée, la substitution aux importations et la création d’emplois pour les jeunes et les femmes.

Les infrastructures de stockage se développent également à un rythme soutenu. En février 2026, le ministre de l’Industrie et du Commerce, Serigne Guèye Diop, a posé la première pierre d’infrastructures de stockage pouvant contenir 250 000 tonnes de produits horticoles à Ngomène, dans la commune de Keur Moussa, pour un investissement de 4 milliards de francs CFA. Ce projet s’inscrit dans le cadre du programme Agricool et vise à réduire les pertes post-récolte.

La FAO appuie également 40 entreprises à Thiès dans les filières ostréicole et mangue, renforçant ainsi l’écosystème agro-industriel local. Un abattoir moderne capable de traiter 800 bovins par jour et 4 000 petits ruminants est également en projet, avec un marché à bétail de standard international et une unité de tannerie moderne.

Des zones économiques spéciales comme catalyseurs

Le Sénégal compte aujourd’hui sept Zones économiques spéciales (ZES), dont quatre fonctionnelles : Diamniadio, Sandiara, Diass et Bargny-Sendou. La ZES de Diass, située dans la région de Thiès, est en cours d’aménagement et concentre déjà des projets d’envergure.

SICAP Industrie S.A, porté par la Société immobilière du Cap-Vert, prévoit un investissement de 100 millions de dollars (environ 57 milliards de francs CFA) sur 66 hectares à Diass. Ce projet comprendra une usine de béton préfabriqué avec 9 lignes de production et des équipements pour le traitement de bandes d’acier. Il devrait générer 1 200 emplois directs et 2 700 emplois indirects.

Une entreprise pharmaceutique dédiée à la fabrication de solutés médicaux sera également construite dans la ZES de Diass, confiée à la Pharmacie nationale d’approvisionnement. Pour Bakary Séga Bathily, directeur général de l’APIX-SA, l’objectif est de faire de Diass « un pôle industriel de référence au service d’un Sénégal souverain, juste et prospère ».

Code des investissements 2025 : des incitations fiscales attractives

Le nouveau Code des investissements, adopté en 2025, renforce l’attractivité de la région de Thiès. Les entreprises qui y investissent bénéficient d’une durée d’exonération de trois ans, alignée sur celle de Dakar, contre cinq ans pour les autres régions. Cette distinction reflète la volonté de l’État de faire de l’axe Dakar-Thiès un pôle économique prioritaire.

Les avantages fiscaux et douaniers incluent la suspension de la TVA sur les achats locaux et à l’importation de biens et équipements destinés au projet, l’exonération de droits de douane sur les équipements de production, et la possibilité de remboursement de la TVA suspendue dans un délai de 12 mois pour les investissements réalisés à Dakar et Thiès.

Le régime des Zones économiques spéciales offre quant à lui une imposition au taux réduit de 15 % sur les bénéfices imposables, ainsi qu’un droit d’admission en franchise de tous droits et taxes. La cession des droits fonciers des développeurs aux entreprises est soumise à un taux réduit de 50 % des droits d’enregistrement.

Une vision 2050 qui fait de Thiès une capitale industrielle

La Vision Sénégal 2050 place clairement Thiès au cœur de la stratégie de transformation économique du pays. Le pôle Thiès est défini comme une « plateforme logistique et hub aéroportuaire », un centre d’« industries extractives et manufacturières », une « nouvelle ville pétrochimique » et une destination de « tourisme balnéaire, d’affaires et de congrès ».

Les projections démographiques et économiques sont éloquentes. La population de la région passera de 2,3 millions d’habitants en 2020 à 4,8 millions en 2050. Le PIB par habitant, actuellement de 0,8 million de francs CFA, sera multiplié par plus de quatre pour atteindre 3,7 millions de francs CFA. En 2050, Thiès sera « un pôle majeur de valorisation des industries extractives, de tourisme balnéaire et d’agro-industrie ».

Cette vision s’accompagne de projets structurants comme la Notto Diobasse Smart City, qui s’étend sur 332 hectares répartis en quatre pôles, dont un Agroparc et un pôle industriel axé sur la fabrication locale de matériaux de construction. Ce projet incarne la volonté de doter la région d’un écosystème industriel intégré.

Les défis à relever

L’investissement dans la région de Thiès ne va pas sans défis. Le rapport d’analyse territoriale de l’ANAT identifie des freins persistants : urbanisation rapide, besoin de diversification économique, enjeux environnementaux et défis de gouvernance. Une approche intégrée combinant investissements, renforcement des capacités locales et durabilité est essentielle pour transformer ces enjeux en opportunités.

La question du foncier reste également un point sensible. L’accès à la terre pour les projets industriels et agricoles demeure un obstacle structurel, comme le soulignait le Premier ministre Ousmane Sonko en février 2026. Le régime d’Investissement Socialement Responsable, obligatoire pour tout attributaire foncier en zone d’aménagement industriel, impose des engagements en matière d’emploi local, de sous-traitance avec des PME sénégalaises et de transfert de technologies. Ces exigences, si elles sont correctement appliquées, peuvent devenir un levier de développement endogène plutôt qu’une contrainte.

Conclusion : une fenêtre d’opportunité à saisir

Thiès n’est plus une région d’avenir au sens vague du terme. Elle est devenue une région en pleine mutation, portée par des infrastructures de transport modernes, des ressources naturelles stratégiques, des zones économiques spéciales attractives et une vision politique claire. La croissance économique de 4,5 % en 2024 n’est qu’un indicateur parmi d’autres d’une dynamique qui s’accélère.

Pour les investisseurs, la fenêtre d’opportunité est réelle. Les incitations fiscales du Code des investissements 2025, la proximité de l’AIBD et du futur corridor ferroviaire Dakar-Tambacounda, la richesse du sous-sol et le potentiel agro-industriel constituent un ensemble d’atouts difficile à répliquer ailleurs au Sénégal. La transformation de l’attapulgite, la pétrochimie, l’agroalimentaire, les matériaux de construction et les services logistiques figurent parmi les secteurs les plus prometteurs.

La région de Thiès incarne cette ambition que le Sénégal se fait de lui-même : transformer ses ressources localement, créer de la valeur ajoutée sur son territoire et faire de ses régions des moteurs de croissance plutôt que des périphéries. Pour ceux qui savent lire les signaux faibles d’une économie en transition, Thiès est bien plus qu’une zone d’avenir. C’est une zone d’aujourd’hui, avec des fondamentaux solides et une trajectoire ascendante.

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Dakar, le 24 septembre 2026 — Sur une assiette foncière de 3,3 hectares au cœur du quartier des Maristes, dans la commune de Hann-Bel-Air, la Société nationale des habitations à loyer modéré (SN-HLM) et la Compagnie sahélienne d’entreprises (CSE) ont signé, ce jeudi, une convention pour la réalisation d’un complexe immobilier d’envergure. Le projet, baptisé « Maristes by SNHLM », prévoit la construction de 658 logements, 22 plateaux de bureaux et espaces commerciaux, pour un investissement global de 64 milliards de francs CFA financé en deux tranches de 32 milliards chacune. La cérémonie, présidée par le ministre de l’Urbanisme, des Collectivités territoriales et de l’Aménagement des territoires, Moussa Balla Fofana, s’est déroulée en présence du directeur général de la SN-HLM, Abdourahmane Dabo, et de représentants des institutions publiques, du secteur privé et des ordres professionnels.

Un programme immobilier de nouvelle génération

Le complexe sera composé de 16 immeubles : 14 à usage résidentiel — totalisant 658 appartements allant du F1 au F4 — et deux immeubles tertiaires intégrant les espaces commerciaux. Selon les informations disponibles, la répartition des logements comprend 96 F1, 258 F3 et 304 F4 . Le projet intègre également 563 places de stationnement, environ 5 206 m² d’espaces verts et d’aménagements paysagers, une piscine, des aires de jeux et des cheminements piétonniers. Le programme sera réalisé en trois phases sur une durée globale de 36 mois.

Pour la SN-HLM, l’objectif est de dépasser le modèle classique du simple programme de logements. Le projet est conçu comme un ensemble immobilier à vocation mixte, où habitat, services, commerces et activités professionnelles cohabitent dans un même environnement. Il cible en particulier les ménages de la classe moyenne et les jeunes actifs.

« Nous ne posons pas une simple première pierre, nous posons un acte de doctrine »

Le directeur général de la SN-HLM, Abdourahmane Dabo, a prononcé un discours particulièrement offensif lors de la cérémonie. « En signant cette convention des Maristes, nous ne posons pas une simple première pierre, nous posons un acte de doctrine. Oui, le Sénégal peut construire le Sénégal », a-t-il déclaré.

Dabo a explicitement lié le choix de la CSE à une rupture avec une certaine dépendance à l’expertise étrangère. « Pendant trop longtemps, nous avons intériorisé l’idée que les grands projets devaient être confiés à l’expertise venue d’ailleurs. Aujourd’hui, nous rompons avec ce complexe », a-t-il martelé. Il a rappelé que la CSE, créée en 1970, est devenue « une école » et « une histoire sénégalaise », avec un chiffre d’affaires de 200 milliards de francs CFA et à son actif la réalisation de l’AIBD, du TER et des autoroutes du pays.

Le patron de la SN-HLM a également formulé une formule restée dans les esprits : « L’heure de la sous-traitance est révolue. L’heure du copilotage est arrivée », plaidant pour l’émergence d’entreprises nationales capables de porter des projets d’envergure et de renforcer leur présence sur les marchés africains.

Trois piliers pour une nouvelle doctrine

Le projet s’articule autour de trois piliers fondamentaux : la lutte contre la précarité immobilière, l’accès à la propriété à prix juste pour les Sénégalais de l’intérieur comme de la diaspora, et le renforcement du contenu local. « Chaque franc doit irriguer l’économie nationale avec des ingénieurs et ouvriers sénégalais », a insisté Dabo.

Le ministre Moussa Balla Fofana a abondé dans le même sens, saluant le choix de la CSE comme un symbole du savoir-faire national : « La commande publique doit servir de levier de transformation, d’insertion et de valorisation des compétences nationales ». Il a appelé à ce que le chantier soit « une vitrine pour nos entreprises nationales, nos bureaux d’études, nos artisans et nos ouvriers qualifiés ».

Un ancrage dans la vision « Sénégal 2050 »

Le ministre de l’Urbanisme a replacé le projet dans le cadre de la politique gouvernementale de transformation urbaine. « La signature de ce contrat ne constitue pas simplement un acte juridique, c’est l’aboutissement d’une volonté. Ce projet traduit la vision Sénégal 2050, qui place la souveraineté économique et la modernisation de la ville au cœur », a-t-il déclaré. Il a également souligné la dimension sociale du logement : « Le logement est bien plus qu’un assemblage de structures physiques. Il est le socle de la famille. Il est le garant de la stabilité sociale. Il est le premier ancrage de la dignité humaine ».

Ce projet s’inscrit dans un contexte politique plus large. En février 2026, le Premier ministre Ousmane Sonko a présenté le logement social comme un levier stratégique de l’Agenda national de Transformation Sénégal 2050, annonçant le lancement du programme « Cités de la Transformation » destiné à impulser une nouvelle dynamique dans la production de logements sociaux à l’échelle nationale. Le gouvernement a également lancé l’initiative présidentielle SunuChampions, instituée par arrêté n° 000707 du 7 janvier 2026, qui vise à bâtir un tissu d’entreprises nationales solides, compétitives au niveau national, régional et international, capables d’innover et d’entraîner des pans entiers de l’économie. La CSE, par son envergure et son histoire, incarne pleinement cette ambition.

Un contexte de rattrapage urbain

Le site des Maristes n’est pas un territoire vierge de toute intervention publique. Dès la fin des années 1990, la SCAT-URBAM y avait entamé une opération d’aménagement dans le cadre du projet Mariste-Dakar (1995-1997). Vingt-cinq ans plus tard, le passage de 30 logements à 658 traduit l’accélération des besoins en habitat dans une capitale confrontée à une urbanisation rapide. Le Premier ministre Sonko a lui-même dressé un diagnostic sans complaisance en février 2026 : déficit important de logements, déséquilibre persistant entre l’offre et la demande, concentration de l’offre immobilière dans les régions de Dakar et Thiès, difficultés d’accès au foncier, financement insuffisant et lourdeurs administratives.

Un financement structuré et un accès progressif à la propriété

Le montage financier prévoit une durée de financement d’environ 24 mois pour chaque phase, avec un taux d’intérêt annoncé à 6 %. La commercialisation des logements devrait s’appuyer en partie sur des mécanismes de vente à tempérament, une formule destinée à permettre à certains acquéreurs d’étaler leur effort financier sur plusieurs années. Pour la SN-HLM, l’enjeu est double : accroître l’offre de logements modernes à Dakar tout en ouvrant davantage l’accès à la propriété.

Les Maristes, laboratoire d’une nouvelle approche

Au-delà des chiffres et des discours, le projet des Maristes concentre plusieurs enjeux : logement, urbanisme, financement, développement économique, création de valeur foncière, emploi et promotion de l’expertise nationale. Abdourahmane Dabo veut y voir l’acte fondateur d’une SN-HLM qui ne se contente plus de produire des logements, mais qui entend participer à la transformation du modèle urbain sénégalais.

La formule qu’il a répétée comme un leitmotiv résume l’ambition : « Oui, le Sénégal peut construire le Sénégal. » Aux Maristes, cette conviction doit désormais prendre la forme de béton, d’acier, d’appartements, de commerces, d’espaces verts et, surtout, d’un nouveau cadre de vie. Le défi qui attend la SN-HLM et la CSE sera de transformer cette ambition en un ensemble immobilier fonctionnel, accessible et durable, appelé à prendre place dans le nouveau visage des Maristes.

Sources principales : Agence de Presse Sénégalaise (APS), Seneweb, Webinfos, Dakaractu, Seneplus, Senego, RTS, Ambassade du Sénégal à Paris (SENFRA MAG).

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