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Un conflit foncier oppose depuis plusieurs années le promoteur privé Ndiogou Ly aux propriétaires terriens de quatre villages de la commune de Keur Moussa. Ces derniers dénoncent des irrégularités administratives et réclament la clarification du statut juridique des terres ainsi que l’arrêt des travaux en cours.

Les origines du conflit foncier à Keur Moussa

Le litige porte sur une superficie de 22,5 hectares située dans la commune de Keur Moussa, concernant quatre villages : Landou, Soune Sérère, Kessoukhatt et Touly. D’un côté, le promoteur privé Ndiogou Ly ; de l’autre, les propriétaires terriens de ces localités, regroupés au sein du Collectif de défense des intérêts de la commune de Keur Moussa.

Selon ce collectif, l’origine du différend remonte aux opérations de remembrement et de morcellement des terres villageoises menées entre 2007 et 2008.

Deux séries de délibérations qui s’opposent

Les droits des propriétaires terriens (2007-2008)

Les propriétaires terriens affirment détenir des documents de confirmation administrative délivrés en vertu de la délibération n° 09/CR/KM du 15 décembre 2007, approuvée le 20 janvier 2008.

Les délibérations contestées (2013)

En 2013, de nouvelles délibérations favorables au promoteur Ndiogou Ly ont été adoptées, portant sur des superficies de 7 hectares, 20 hectares et 22,5 hectares.

Le représentant des propriétaires, Aliou Diouf, soutient que ces délibérations n’ont pas été soumises au conseil municipal conformément aux procédures en vigueur, remettant en cause leur légalité et toute la chaîne d’approbation.

Le permis de construire de 2019 au cœur des tensions

Autre point de friction majeur : le permis de construire n° 003673 du 22 février 2019, qui couvre les 22,5 hectares et prévoit 481 parcelles.

Le collectif conteste les conditions d’obtention de ce permis, affirmant qu’il porte sur des terres déjà couvertes par des documents administratifs appartenant aux populations autochtones. Il précise également qu’une réunion de la commission de distribution, tenue le 2 mai 2019, a attribué des parcelles au promoteur alors que les terres n’étaient pas encore effectivement bornées.

Les propriétaires terriens affirment n’avoir jamais vendu ni cédé volontairement leurs champs à Ndiogou Ly.

Du contentieux administratif aux affrontements sur le terrain

Le conflit a dépassé le cadre administratif. Le collectif dénonce la destruction de bornes, clôtures et murets par les engins de chantier, et indique avoir fait constater les faits par huissier le 1er août 2025.

Après l’opposition des habitants, le promoteur aurait saisi le procureur de la République. Plusieurs propriétaires terriens et responsables du collectif ont été convoqués à la brigade de gendarmerie de Mbour.

Le collectif évoque par ailleurs les opérations d’expropriation liées au projet d’autoroute à péage et au projet KMS3. Selon lui, les propriétaires terriens ont été recensés et indemnisés par l’État, tandis que Ndiogou Ly n’a pas été reconnu comme propriétaire dans le cadre de ces opérations.

Ce que réclame le collectif des propriétaires terriens

• La clarification complète du statut juridique des 22,5 hectares
• L’arrêt immédiat de tous les nouveaux travaux sur le site
• La vérification de l’ensemble des procédures administratives ayant conduit à la délivrance du permis de construire et à l’attribution des 481 parcelles

Le collectif appelle les autorités compétentes à faire toute la lumière sur ce dossier et à protéger les droits de toutes les parties jusqu’à la décision finale.

Repères du dossier

Ce qu’il faut retenir

• Un litige foncier de 22,5 hectares oppose le promoteur Ndiogou Ly à des propriétaires terriens de Keur Moussa.
• Quatre villages sont concernés : Landou, Soune Sérère, Kessoukhatt et Touly.
• Les propriétaires contestent les délibérations de 2013 et le permis de construire de 2019.
• Le collectif réclame la clarification du statut des terres et l’arrêt des travaux.

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Le Comité de pilotage du Projet Cadastre et Sécurisation Foncière (PROCASEF) s’est réuni le 21 juillet 2026 pour examiner le bilan de mise en œuvre du projet au 30 juin 2026 et valider le Plan de Travail et Budget Annuel (PTBA) 2026 révisé. Les membres du Comité ont unanimement salué les performances enregistrées, témoignant des progrès significatifs accomplis dans la modernisation de la gouvernance foncière au Sénégal .

Des chiffres record

Au 30 juin 2026, le PROCASEF a réalisé 832 526 parcelles levées, soit 157 % de l’objectif fixé. Le projet a également permis l’attribution de 634 861 Numéros d’Identification Cadastrale (NICAD), la validation de 550 072 délibérations foncières avec NICAD et l’approbation de 441 315 parcelles .

Les investissements dans les infrastructures foncières ont évolué : 112 bureaux fonciers communaux réceptionnés sur les 128 en construction, tandis que 55 communes sont déjà intégrées au SIFCOM en préproduction. Le réseau géodésique national est désormais opérationnel avec 22 stations permanentes SEN-CORS .

Extension à 60 nouvelles communes

Le Coordonnateur national, M. Mouhamadou Moustapha Dia, a rappelé que cette session intervient à un moment charnière marqué par la clôture de la phase initiale du projet et le démarrage du financement additionnel, destiné à consolider les acquis et à étendre les interventions du PROCASEF à 60 nouvelles communes .

Une digitalisation irréversible

Le Coordonnateur national a souligné que le développement du SIFCOM est achevé et que le système est désormais dans sa phase de déploiement. « Le processus de digitalisation est irréversible. Il constitue un levier majeur de sécurisation foncière et de développement économique », a-t-il déclaré .

Impact social

Les interventions du PROCASEF contribuent à la réduction des conflits fonciers dans les zones d’intervention. Plus de 70 000 femmes disposent désormais d’un titre d’affectation grâce au projet, illustrant les avancées réalisées en matière d’équité .

Réactions des partenaires

Le Directeur du Cadastre, M. François Ndiaye, a salué une réforme qui rapproche durablement le cadastre des collectivités territoriales. « Le PROCASEF a permis de faire entrer le cadastre dans les collectivités territoriales. Aujourd’hui, le NICAD est pleinement intégré dans les procédures foncières. Si nous voulons la paix, construisons le cadastre » .

La Chambre des notaires a rappelé que « le foncier est un facteur de paix sociale et de développement économique » et s’est félicitée du dialogue instauré entre les différents acteurs du secteur foncier .

Délibérations locales

Dans la commune de Darou Khoudoss, le Conseil municipal a délibéré à l’unanimité sur 3 775 parcelles avec NICAD, dont 3 587 parcelles individuelles, 167 parcelles collectives et 21 parcelles morales . Dans la commune de Colobane (Fatick), ce sont 2 840 parcelles qui ont été délibérées le 29 juillet 2026, marquant la première session dédiée à ces activités dans la localité .

Sources : PROCASEF

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L’Assemblée nationale a ratifié jeudi 20 août 2026, à l’unanimité, par 129 voix pour, zéro contre et zéro abstention, six propositions de résolution portant création de commissions d’enquête parlementaire. La séance, présidée par le président de l’Assemblée nationale, Ousmane Sonko, s’est déroulée en présence du ministre de la Communication et des Relations avec les Institutions, Dr Bakary Sarr .

La commission sur le foncier

La première commission porte sur les éventuels manquements dans la gestion foncière, notamment les opérations de lotissement et la gestion du domaine public dans certaines zones, dont Dakar. Elle devra recueillir des informations sur les faits concernés et examiner d’éventuelles infractions, notamment au niveau des services chargés des finances, de l’urbanisme et de l’environnement .

Les autres commissions

Les cinq autres commissions d’enquête concernent : les opérations de cession d’immeubles bâtis de l’État à des particuliers dans des conditions supposées irrégulières ; l’utilisation de mécanismes financiers de type Total Return Swap ; les irrégularités dans la passation et l’exécution des marchés du programme « Un étudiant, un ordinateur » ; les abandons de recettes et la gestion des exonérations fiscales ; et les conditions de délivrance et de renouvellement des licences de pêche .

Conformément au règlement intérieur de l’Assemblée nationale, chacune des commissions comprend onze députés, désignés au prorata des groupes parlementaires constitués .

Les déclarations d’Ousmane Sonko

Le président de l’Assemblée nationale a affirmé que 90 % des lotissements au Sénégal ne respectent pas la loi. Il dénonce des opérations accélérées après son départ de la Primature, notamment au Hangar des pèlerins .

« J’ai pris mes responsabilités en tant que président pour deux commissions, afin de bien traiter les questions foncières », a-t-il expliqué. Il accuse des « lobbies » et une « société civile encagoulée » de vouloir dissoudre les commissions d’enquête pour protéger des « gros bonnets » .

Selon lui, les commissions disposent de pouvoirs étendus : auditions, réquisitions, saisine du procureur. Il déplore que les populations soient lésées par le morcellement au profit de « politiciens, prête-noms et étrangers », sans même laisser une aire de jeu .

La position du gouvernement

Le Premier ministre Ahmadou Al Aminou Lô a fait le point devant les députés le 8 septembre 2026 sur la gestion des audits fonciers. Il a indiqué avoir présidé, en sa qualité de ministre, Secrétaire général du Gouvernement, la commission ad hoc chargée de l’occupation du Domaine public maritime à Dakar, créée en mai 2024 .

Le rapport de cette commission avait été remis au Premier ministre en juillet 2024, puis au président de la République en août de la même année. Pour les contrôles effectués à Dakar, Thiès, Mbour et Saint-Louis, le Premier ministre a confirmé la livraison des résultats d’enquêtes. Les rapports sur les sept zones concernées ont été finalisés entre juillet 2024 et février 2025 .

Sources : APS, Assemblée nationale, RTS

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Le gouvernement du Sénégal engage une nouvelle phase dans la mise en œuvre des recommandations issues des audits fonciers. Selon un communiqué de la Primature publié début juillet 2026, le processus de levée progressive de la suspension des travaux sur plusieurs lotissements, Plans d’urbanisme de détail (PUD) et pôles urbains situés dans les régions de Dakar, Thiès et Saint-Louis est accéléré .

Cette décision intervient à la suite des orientations données par le président de la République lors du Conseil des ministres du 1er juillet 2026. Le Premier ministre a demandé au Comité chargé du suivi des recommandations des audits fonciers de finaliser, au cours du second semestre 2026, les actes administratifs, les arbitrages et les états des lieux nécessaires à la reprise des travaux .

Les sites concernés par la mainlevée

Le document rappelle que des mesures de suspension avaient été prises en 2024 sur plusieurs sites stratégiques. Les lotissements concernés incluent : « BOA », « Hangar des Pèlerins », « Recasement 2 », « EGBOS », « EOGEN et EOGEN-extension », ainsi que le lotissement « Mbour IV » à Thiès. Les suspensions concernaient également les plans d’urbanisme de détail de Guédiawaye, Yeumbeul-Malika-Tivaouane Peulh et la Nouvelle-Ville de Thiès, de même que les pôles urbains de Déni Biram Ndao-Diaksao-Bambilor, Daga Kholpa et Yenne .

Un processus strictement encadré

Selon la Primature, cette reprise concernera exclusivement les détenteurs réguliers de titres d’occupation ne présentant aucun vice de forme ou de fond, notamment ceux dont les attributions ne sont liées à aucun cas d’accaparement de plusieurs parcelles . L’objectif est de permettre aux bénéficiaires de bonne foi de poursuivre leurs projets dans un cadre légal et sécurisé.

Le gouvernement rappelle que des décrets d’utilité publique ont été pris et que les plans d’urbanisme de détail de la Nouvelle-Ville de Thiès ont été annulés, tout comme la partie comprise entre la Voie de dégagement nord (VDN) et l’océan des PUD de Guédiawaye et de Yeumbeul-Malika-Tivaouane Peulh .

Avertissement aux détenteurs de titres

En attendant l’achèvement du processus, les autorités invitent les détenteurs de titres fonciers situés sur les sites concernés à ne reprendre aucun travail sans autorisation préalable. « Toute violation de cette mesure fera l’objet de sanctions appropriées », avertit l’autorité .

Le Secrétariat du Comité reste disponible pour toute information complémentaire auprès de la Direction générale de la surveillance des constructions et de l’occupation des sols (DGSCOS) et de la Direction générale de l’urbanisme et de l’architecture .

Réactions politiques

L’Union pour le Renouveau Démocratique (URD) a salué cette décision, la qualifiant de « décision d’équilibre » du gouvernement. Le parti estime que cette initiative « prouve qu’il est faisable d’atteindre une harmonie délicate entre deux exigences qui ne doivent jamais être mises en opposition : l’assainissement rigoureux de la gouvernance foncière et la sauvegarde des droits des citoyens honnêtes » .

Sources : Primature, APS, RTS

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Les chiffres sont alarmants. En 2022, la Direction de la surveillance et du contrôle de l’occupation du sol (DSCOS) a enregistré 3 498 plaintes foncières, dont 62 % ciblent directement la diaspora sénégalaise. La Direction Générale des Impôts et Domaines (DGID) a vérifié plus de 1 200 faux titres fonciers à Dakar en 2023 seulement . Derrière ces statistiques, des familles entières voient leurs économies d’une vie s’évaporer.

Mise en garde préliminaire : Aucune transaction foncière ne mérite un versement sans vérification préalable. Un vendeur sérieux ne s’oppose jamais à ces contrôles .

Les mécanismes des arnaques foncières au Sénégal

1. Les faux documents et titres fonciers

Le mode opératoire le plus répandu consiste à vendre un terrain à l’aide de documents totalement falsifiés. En juillet 2025, la Division des Investigations Criminelles (DIC) a interpellé un ancien chef du bureau du cadastre de Guédiawaye. Selon l’enquête, il aurait participé à la fabrication de documents censés authentifier la vente de terrains imaginaires. Deux victimes avaient déboursé respectivement 21 millions et 15 millions FCFA pour des parcelles dont l’existence légale n’a jamais pu être confirmée .

Plus récemment, en août 2026, plusieurs membres de la diaspora ont versé près de 100 millions FCFA pour un projet immobilier annoncé aux Almadies. Les vendeurs présentaient de faux documents, censés provenir de la Commission de contrôle des opérations domaniales. Les victimes n’ont découvert la fraude qu’en se rendant à la DSCOS .

2. La vente multiple d’un même terrain

Autre pratique courante : un même terrain est vendu à plusieurs acquéreurs successifs. Un acheteur de la diaspora installé à Montréal a acheté un terrain à Saly pour 22 millions FCFA en 2023, avec un acte notarié en bonne et due forme. Mais le vendeur avait déjà cédé le même bien à un autre acheteur six mois plus tôt — qui avait fait inscrire la mutation au Livre Foncier en premier. Lorsque l’acheteur montréalais a voulu faire sa mutation, le service foncier l’a refusée : le terrain était officiellement à un autre. Il a gagné son procès en première instance après 18 mois, mais n’a obtenu qu’une restitution partielle .

3. Les ventes de parcelles fantômes

En juillet 2025, la DIC a démantelé un réseau impliquant Assane Sow, promoteur immobilier à la tête de l’agence « Sci La Solution ». Il avait vendu 43 parcelles fictives à une coopérative d’habitat regroupant une quarantaine de travailleurs, pour un montant total de 216,8 millions FCFA. Le site indiqué ne relevait pas du titre foncier mentionné dans le contrat, mais appartenait au domaine national, ce qui le rendait inaliénable. Les documents présentés étaient faux ou invalides. Son associé, Amara Touré, est introuvable et aurait quitté le territoire national .

4. L’escroc fonctionnaire infiltré

En avril 2026, une agente de la Direction générale des Impôts et Domaines, identifiée sous les initiales M.A. Lô, a été interpellée. Elle est accusée d’avoir tenté de vendre deux parcelles inexistantes au Plateau pour 80 millions FCFA. La victime avait versé un acompte de 30 millions FCFA, attesté par une décharge signée, dans l’attente de la finalisation des démarches. Aucun document officiel n’a jamais été produit. Malgré des engagements de remboursement pris entre le 10 et le 30 avril 2026, l’agente n’a restitué aucun fonds .

5. Les usurpations de propriété

A. Tine, arrêté par la DSCOS de Rufisque, avait développé un système particulièrement perfide. Il identifiait des familles démunies possédant des terrains à Tivaouane Peulh, procédait à l’occupation illégale des parcelles, puis les revendait à des acquéreurs de bonne foi grâce à des documents contrefaits. Son préjudice est estimé à plus de 28 millions FCFA .

6. Les promesses miroirs

Un émigré résidant à Guédiawaye a été escroqué de 33 millions FCFA par un pseudo-entrepreneur. Pour maintenir l’illusion, l’escroc envoyait régulièrement à sa victime, restée à l’étranger, des photos de chantiers en construction qu’il détournait d’autres projets. Lorsque l’émigré est rentré au Sénégal, il a découvert qu’aucune des six parcelles promises (deux aux Almadies et trois à Diamniadio) n’existait, et qu’aucune construction n’avait été entreprise .

7. Les transactions en nature

L’affaire jugée en juin 2026 au tribunal des flagrants délits de Thiès illustre l’ingéniosité des escrocs. C.T. Sarr a vendu des parcelles à Mont-Rolland à l’aide de documents falsifiés. Les vérifications en mairie ont montré que les délibérations présentées n’étaient pas enregistrées dans les registres officiels. Une victime a remis 1 400 000 FCFA pour trois parcelles. Une autre a versé un million FCFA pour deux terrains qui n’appartenaient pas au vendeur. Un troisième plaignant a déclaré avoir remis 650 000 FCFA ainsi que plusieurs moutons pour une vingtaine de parcelles .

Profil des victimes : qui sont les cibles privilégiées ?

Les arnaques foncières ne font pas de distinction de classe sociale, mais certains profils sont particulièrement vulnérables :

Les 5 documents à vérifier avant tout achat

Me Aïda Diawara Diagne, présidente de la Chambre des Notaires du Sénégal, alerte sur la recrudescence des faux documents : « Nous faisons face à une recrudescence de faux documents. Beaucoup de nos confrères rencontrent des difficultés à cause de ces fraudes » .

Avant tout paiement, exigez et vérifiez  :

Les vérifications obligatoires avant de payer

1. En mairie

Vérifiez que le nom du vendeur figure bien sur le registre domanial et qu’aucune mention marginale (litige) n’y est inscrite. Les délibérations présentées doivent être enregistrées dans les registres officiels de la collectivité territoriale .

2. À la sous-préfecture

L’acte de base doit avoir été homologué par le sous-préfet. Sans ce tampon, il est nul .

3. À la DSCOS

Vérifiez qu’il n’existe pas d’arrêt de travaux ou de plainte enregistrée sur le lotissement concerné .

4. À la Conservation foncière

Demandez un extrait du Livre Foncier indépendamment du vendeur. Ce document confirme la propriété officielle du terrain .

5. Vérification physique

Allez sur le terrain. Y a-t-il des bornes ? Des traces de construction ? Parlez aux voisins : savent-ils à qui appartient le terrain ? Une simple visite peut révéler des incohérences majeures .

Les signaux d’alerte à ne jamais ignorer

Que faire si vous êtes victime ?

1. Déposer plainte au Procureur de la République : Le Code pénal sénégalais (article 379) punit l’escroquerie jusqu’à 5 ans de prison et 2 millions FCFA d’amende. Au-delà de 50 millions FCFA, la qualification peut monter en bande organisée .
2. Se constituer partie civile : L’action pénale ne garantit pas le remboursement automatique. Sans cette démarche, même si l’escroc est condamné, vous ne récupérez rien .
3. Saisir l’Ordre des Notaires : Si un notaire est complice ou défaillant, l’Ordre National des Notaires peut prononcer des sanctions disciplinaires et déclencher la garantie collective, qui peut couvrir une partie du préjudice .
4. Contacter l’assistance consulaire : Le consulat de France, de Belgique ou du Canada peut vous orienter vers des avocats francophones de confiance .

Les bonnes pratiques pour un achat sécurisé

PRIVILÉGIEZ LE TITRE FONCIER

Le titre foncier constitue le seul document qui accorde un droit de propriété réel et permanent. Le bail emphytéotique accorde un droit d’usage de longue durée, mais l’État conserve la propriété du sol .

PASSEZ PAR UN NOTAIRE INSCRIT

Vérifiez l’inscription du notaire sur le site de l’Ordre National des Notaires du Sénégal AVANT de signer. Ne suivez jamais la recommandation du vendeur .

EXIGEZ L’INSCRIPTION IMMÉDIATE DE LA MUTATION

Au Livre Foncier, le jour même de la signature. Cela empêche toute vente ultérieure du même terrain à un autre acquéreur .

N’ACHEZ JAMAIS UNE « CESSION D’IMPENSES »

Sur simple délibération municipale. Ce document ne transfère pas la propriété. Vous n’acquérez qu’un droit d’usage qu’il faudra régulariser, avec des délais pouvant atteindre 12 à 24 mois .

PRIVILÉGIEZ UN BAIL EMPHYTÉOTIQUE SUR TERRAIN DE L’ÉTAT

Pour un projet agricole ou d’élevage, le bail emphytéotique est généralement plus sécurisé que l’achat d’un titre foncier privé. Vous êtes moins ciblé par les arnaques spéculatives urbaines .

La solution : la digitalisation des procédures

Face à la recrudescence des faux documents, Me Aïda Diawara Diagne plaide pour une digitalisation urgente des procédures administratives : « Sans digitalisation, nous allons avoir énormément de difficultés. Nous sommes face à une recrudescence des faux documents, les fausses cartes d’identité, les faux titres fonciers, etc. La digitalisation est impérative pour nous, pour le cadastre, et pour les conservations foncières » .

CHECKLIST : 5 réflexes pour ne pas se faire avoir

• □ Vérifiez le notaire sur notaires.sn avant de signer
• □ Exigez l’original du titre foncier, pas une photo
• □ Demandez un extrait du Livre Foncier indépendant du vendeur
• □ Visitez physiquement le terrain et parlez aux voisins
• □ Ne cédez jamais à la pression d’une vente urgente

Sencle Info vous accompagne dans votre projet foncier. Pour toute question, consultez la rubrique Guides Pratiques ou contactez un notaire membre de l’Ordre National des Notaires du Sénégal.

La lutte contre la vie chère s’étend au logement
Alors que la question du pouvoir d’achat demeure au cœur des préoccupations des Sénégalais, le président Bassirou Diomaye Faye a ouvert un nouveau front : la régulation des loyers. Lors du Conseil des ministres du mercredi 2 septembre 2026, le chef de l’État a jugé « impératif » de réguler les coûts du loyer et appelé au déploiement de « dispositifs réglementaires et coercitifs appropriés » . Cette annonce s’inscrit dans une volonté plus large de préserver le pouvoir d’achat des ménages, alors que la « marche des paniers vides » du 5 septembre 2026 a récemment mobilisé des citoyens dakarois pour dénoncer l’envolée des prix, du logement à l’alimentation .

Un contexte marqué par une crise profonde du logement
Un déficit structurel de 500 000 logements
La pression sur les loyers n’est pas un phénomène récent. Selon le ministre de l’Urbanisme, Balla Moussa Fofana, le Sénégal accuse un déficit « structurel » de plus de 500 000 logements, une situation qui pèse lourdement sur les prix du loyer et le pouvoir d’achat des ménages . Face à ce déséquilibre entre l’offre et la demande, les loyers dans les grandes villes, en particulier à Dakar, ont connu une flambée continue.

L’objectif affiché par les pouvoirs publics est désormais de faire en sorte que le loyer ne dépasse pas 30 % du revenu des ménages . Un seuil aujourd’hui largement dépassé pour une grande partie de la population.

Une urgence sociale reconnue
Dès juillet 2024, le président Faye avait identifié la gestion de la problématique des loyers comme une « urgence sociale » . Il avait alors demandé au Premier ministre d’engager, sans délai, l’évaluation des dispositifs de régulation des coûts du loyer selon les spécificités de chaque zone .

Les nouvelles mesures : un arsenal réglementaire renforcé
Les réductions obligatoires : le mécanisme de la surface corrigée
L’une des avancées majeures du nouveau dispositif repose sur l’application de baisses automatiques sur les baux existants, via le calcul de la surface corrigée. Ce mécanisme, qui remplace l’ancienne fixation « à la tête du client », impose désormais un calcul scientifique du prix en fonction de la valeur réelle de l’immeuble, de ses commodités, de son âge et de son emplacement géographique .

Les réductions obligatoires, fixées par décret, s’appliquent selon les tranches suivantes :

Tranche de loyer (FCFA) Taux de réduction Population ciblée
Inférieur ou égal à 300 000 – 20 % Classes populaires et étudiants
De 300 001 à 500 000 – 10 % Classe moyenne (cadres, fonctionnaires)
Supérieur à 500 000 – 5 % Immobilier de luxe
Des abus encadrés : cautions et paiements
La spéculation ne se limite pas au montant mensuel du loyer. Les conditions d’accès au logement ont également été réformées pour mettre fin aux abus :

Plafonnement de la caution : elle ne peut plus excéder l’équivalent de deux mois de loyer maximum.

Paiement échelonné : à l’entrée dans les lieux, seul un mois de caution est exigé ; le second mois est étalé sur l’année.

Interdiction de l’avance : le loyer est désormais exigible à terme échu, c’est-à-dire en fin de mois.

Un organe de contrôle et de sanction : la CONAREL
Pour veiller à l’application de ces mesures, l’État a renforcé en 2024 les pouvoirs de la Commission Nationale de Régulation des Loyers (CONAREL) . Cet organe dispose désormais de pouvoirs de sanction élargis et d’un numéro vert permettant aux locataires de dénoncer tout bailleur récalcitrant. Selon plusieurs sources, des convocations au commissariat peuvent suivre en cas de non-respect des dispositions .

Des réactions contrastées sur le terrain
L’espoir des locataires
À Kaolack, l’annonce présidentielle a été accueillie avec un grand intérêt par les locataires. Insa Diouf, rencontré en centre-ville, témoigne : « Le coût du loyer devient de plus en plus difficile à supporter. Lorsque le propriétaire décide d’augmenter le prix, le locataire n’a souvent pas beaucoup de possibilités » . Il espère qu’une meilleure régulation mettra fin au « désordre réglementaire » et aux augmentations jugées excessives.

Amy Diakhaté insiste quant à elle sur la nécessité d’un contrôle effectif : « Il faut que les textes soient appliqués. Si les prix sont fixés ou encadrés, il faut également veiller à ce que les propriétaires les respectent » .

La prudence des acteurs de l’immobilier
Du côté des bailleurs et des professionnels, l’annonce est accueillie avec plus de retenue. Ils estiment qu’une régulation uniforme ne tiendrait pas compte des réalités du marché, où les prix varient fortement selon la localisation, la superficie, l’état et les équipements du logement .

Un propriétaire rencontré à Kaolack souligne la nécessité de trouver un équilibre : « Il faut lutter contre les augmentations injustifiées sans pour autant ignorer les charges supportées par les propriétaires. Il faut aussi tenir compte des investissements réalisés, du coût des matériaux de construction et des dépenses d’entretien des bâtiments » .

L’alternative publique : construire pour réguler
Au-delà des mesures coercitives, les experts s’accordent à dire que la seule solution durable pour faire baisser les loyers est d’augmenter l’offre de logements abordables. C’est l’objet du programme des « Cités de la Transformation » annoncé en début d’année 2026 .

Ce projet vise à :

Décentraliser les pôles urbains pour désengorger Dakar.

Créer des fonds de garantie publics pour soutenir la location-accession, offrant aux ménages sans apport la possibilité de devenir propriétaires à long terme .

Parallèlement, le président a demandé le renforcement des sociétés publiques comme la SICAP SA et la SN HLM dans leurs missions d’intérêt public .

Le lancement de ce nouveau chantier par Bassirou Diomaye Faye marque une étape importante dans la lutte contre la vie chère au Sénégal. Les mesures annoncées, conjuguant dispositifs réglementaires, sanctions et développement de l’offre publique, dessinent une feuille de route ambitieuse. Reste à savoir si la volonté politique affichée et les moyens déployés permettront de surmonter les résistances et de transformer durablement le marché locatif sénégalais. Les prochains mois seront décisifs pour l’application concrète de ces réformes sur le terrain.

Résumé de la Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 (Régime de la propriété foncière)
Contexte et objectif :
Cette loi modernise et réactualise le système d’immatriculation foncière hérité du décret colonial de 1932. Elle vise à sécuriser la propriété immobilière, garantir les droits réels, faciliter les transactions et assurer la sécurité du crédit, tout en l’adaptant aux réalités juridiques et sociales du Sénégal contemporain.

Apport principal :
La loi instaure un régime de publicité foncière basé sur l’immatriculation des immeubles aux livres fonciers, aboutissant à la délivrance d’un titre foncier définitif et inattaquable (article 42).

Les 4 piliers du texte
Pilier Contenu clé

1. Organisation du régime (Titre I) Création des Conservations foncières, tenue des livres fonciers et dossiers par immeuble. Seul l’État peut requérir l’immatriculation (article 4).
2. Droits réels et publicité (Titre II) L’immatriculation est facultative mais obligatoire pour les conventions constituant ou transférant des droits réels (article 5). Tout droit réel (propriété, usufruit, hypothèque) n’existe qu’après inscription (article 20).
3. Procédure d’inscription Le Conservateur vérifie l’identité, la capacité, le droit du disposant et la disponibilité du bien. Un refus peut être contesté devant le tribunal (articles 57 à 62).
4. Sanctions et responsabilités (Titre III) Le Conservateur est responsable des omissions ou erreurs. Des amendes (100 000 à 500 000 FCFA) et la destitution sont prévues en cas de faute professionnelle (articles 80 à 88).
   Les innovations majeures
   Consécration constitutionnelle : les principes fondamentaux du régime relèvent désormais de la loi (et non plus du décret).

Prescription acquisitive limitée : seul l’État peut acquérir par prescription un immeuble abandonné 30 ans (article 33).

Accès à l’information : toute personne peut consulter les livres fonciers (article 77).

Responsabilité renforcée du Conservateur, avec cautionnement obligatoire (article 89)

Le ministre chargé du Suivi et de l’Évaluation de l’Agenda Sénégal 2050, Alain Diouf, a annoncé une grande réforme foncière qui promet de redessiner les contours de la propriété et de l’occupation des terres au Sénégal. Cette annonce, faite devant l’Union des associations des élus locaux du Sénégal, s’inscrit dans la vision globale de transformation territoriale portée par l’Agenda Sénégal 2050 .

Un expert du foncier à la tête de la réforme

La nomination d’Alain Diouf à ce poste stratégique n’est pas anodine. Juriste de formation, il totalise plus de trente ans d’expérience dans le développement territorial et la gouvernance foncière . Il a notamment dirigé le Projet de cadastre et de sécurisation foncière (PROCASEF), le projet foncier le plus ambitieux jamais mis en œuvre au Sénégal, financé à hauteur de 80 millions de dollars par la Banque mondiale .

Son parcours est également marqué par son rôle au Millennium Challenge Account (MCA) où il a conçu des modèles innovants de sécurisation des terres, notamment dans la vallée du fleuve Sénégal . Cette expertise de terrain fait de lui l’artisan idéal pour porter une réforme d’envergure nationale .

Les enjeux de la réforme annoncée

Réduire les déséquilibres territoriaux

L’un des objectifs majeurs de cette réforme est de corriger les disparités régionales. L’activité économique reste en effet fortement concentrée sur la façade ouest du pays, tandis que les régions centrales, orientales et méridionales disposent de moins d’opportunités . Le gouvernement entend favoriser le transfert des ressources et des activités vers ces territoires moins pourvus, notamment à travers le développement de corridors routiers, fluviaux et maritimes .

Cette politique s’inscrit dans le cadre de la réforme des Pôles-Territoires et de l’Acte IV de la décentralisation, qui vise à faire des collectivités territoriales de véritables acteurs de la transformation du pays .

Clarifier le régime foncier

Alain Diouf a insisté sur la nécessité de clarifier les relations entre les différents statuts de la terre. La réforme ambitionne de rapprocher le domaine national, le domaine de l’État et la propriété privée, afin de permettre aux occupants des terres de mieux sécuriser et valoriser leurs parcelles .

Cette clarification est cruciale dans un contexte où plus de 95 % des terres rurales sénégalaises n’ont aucun titre formel reconnu par l’État . Les droits existent dans les mémoires et les usages, mais ils restent invisibles pour l’administration, privant de nombreux exploitants d’un accès au crédit et exposant les communautés à des conflits ou à des risques de dépossession .

Les fondations déjà posées : le bilan du PROCASEF

La réforme annoncée s’appuie sur les acquis du PROCASEF, qui a déjà permis des avancées considérables :

• Plus de 830 000 parcelles recensées et cartographiées dans 138 communes couvertes par le programme 
• Plus de 630 000 parcelles ayant reçu un numéro d’identification cadastrale 
• Plus de 560 000 parcelles ayant fait l’objet d’une délibération en conseil municipal 
• Plus de 400 000 parcelles ayant obtenu l’approbation des autorités compétentes 
• Plus de 78 000 titres fonciers attribués à des bénéficiaires féminines 
• 128 bureaux fonciers communaux construits pour accueillir le Système d’informations foncières communales (SIFCOM) 

« C’est la première fois dans notre histoire que nous disposions d’une vision aussi précise et documentée de l’occupation foncière dans nos communes rurales », a souligné le coordonnateur du PROCASEF .

Les défis à relever

Malgré ces avancées, d’importants défis demeurent :

1. La généralisation du programme : Plus de la moitié des communes du Sénégal ne sont pas encore couvertes par le programme de sécurisation .
2. La pérennisation des outils : Les dispositifs mis en place ont besoin d’un cadre institutionnel pérenne pour survivre au retrait du financement extérieur .
3. La réforme juridique de fond : Celle-ci n’a pas encore eu lieu et constitue l’un des principaux chantiers de la réforme annoncée .
4. L’équité dans la valorisation : Alain Diouf a souligné l’importance de dépasser les iniquités actuelles, où les terres du domaine national ne peuvent être valorisées comme les titres fonciers, créant une distorsion économique entre les propriétaires .

Vers un Programme national de sécurisation foncière

Le gouvernement travaille à la mise en place d’un Programme national de sécurisation foncière destiné à généraliser et à pérenniser les acquis du PROCASEF dans le cadre de la Vision Sénégal 2050 . Ce programme devrait permettre de transformer la terre en un véritable outil d’investissement et de financement .

Les consultations sont déjà engagées, comme en témoignent les récentes rencontres avec les acteurs de la zone des Niayes, une région soumise à de fortes pressions foncières entre activités horticoles, extractives et immobilières .

Une vision pour l’avenir

Pour Alain Diouf, l’Agenda Sénégal 2050 ne doit pas être réduit à une simple succession de projets gouvernementaux. Il constitue une vision de long terme destinée à dépasser les mandats politiques et les ambitions individuelles afin d’inscrire le pays dans une trajectoire durable .

La réforme foncière annoncée s’inscrit dans cette perspective : permettre aux collectivités territoriales de devenir le prolongement local des politiques et projets inscrits dans ce référentiel national de transformation . L’ambition est de faire de la terre un levier de développement équitable, où la sécurisation foncière facilite l’accès à la propriété et stimule l’investissement local.

Cette annonce majeure ouvre la voie à une transformation profonde du système foncier sénégalais, qui devrait avoir des répercussions considérables sur le développement économique, la cohésion sociale et l’aménagement du territoire dans les années à venir.

L’acquisition d’un terrain au Sénégal est un parcours jalonné d’actes administratifs dont la maîtrise est essentielle pour sécuriser son investissement. Entre un acte administratif précaire et un titre foncier définitif, il existe une véritable chaîne documentaire. Cet article vous dévoile, étape par étape, la liste complète des actes nécessaires, de la mairie à la Conservation foncière, en passant par les services des Domaines.

1. Les actes de la phase initiale : De la mairie à la sous-préfecture
   Avant même de parler de titre de propriété définitif, l’acquisition débute généralement par des actes émanant des collectivités territoriales.

L’acte d’attribution (ou délibération municipale)
C’est le point de départ de la plupart des procédures. Émis par la mairie ou la communauté rurale, cet acte administratif vous reconnaît comme attributaire d’une parcelle issue d’un lotissement. Il est primordial de vérifier qu’il a été approuvé (homologué) par le Sous-Préfet. Sans ce tampon, l’acte est considéré comme nul . Ce document mentionne le numéro du lot, sa superficie et l’identité du bénéficiaire.

Les frais de mutation communaux
Lors de l’établissement de l’acte d’attribution, la mairie perçoit des frais de mutation, souvent forfaitaires et variables selon les communes. Bien que cela ne soit pas un acte en soi, le reçu de paiement de ces frais fait partie intégrante du dossier administratif .

2. Le passage obligé par le cadastre : Le NICAD et le plan de bornage
   Une fois l’acte administratif en main, la sécurisation passe par l’identification technique du terrain. Depuis 2014, le Numéro d’Identification Cadastrale est un impératif catégorique.

Le NICAD (Numéro d’Identification Cadastrale)
Institué par le décret n° 2012-396 du 27 mars 2012, le NICAD est l’identifiant unique de chaque parcelle . Par note de service n° 0082 du 03 juillet 2014, le Directeur général des Impôts et des Domaines a rendu son obtention obligatoire. Aucun acte administratif (bail, titre) n’est recevable sans ce numéro . Il est obtenu via les services du Cadastre sur présentation d’un plan de bornage.

Le plan de bornage
Réalisé par un géomètre expert agréé, ce plan délimite physiquement le terrain. Il est la pièce maîtresse du dossier foncier et permet l’attribution du NICAD .

3. La régularisation domaniale : Le chemin vers le Bail
   La procédure de régularisation consiste à transformer l’acte administratif précaire en un droit d’occupation plus solide : le Bail emphythéotique.

La demande de régularisation
Il s’agit d’une demande manuscrite adressée au Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre (DEDT) ou au Ministre des Finances, selon la superficie. Le dossier comprend l’acte administratif original, le plan de bornage avec NICAD, une copie de la CNI et les timbres fiscaux .

L’avis de la CCOD
La Commission de Contrôle des Opérations Domaniales examine le dossier. Elle vérifie la disponibilité du terrain et l’absence de litige. Son avis favorable est un préalable indispensable à la poursuite de la procédure .

L’acte d’approbation et le Bail emphythéotique
Après l’avis favorable de la CCOD, l’autorité compétente (Gouverneur ou Ministre) approuve le dossier par un acte administratif. L’acquéreur reçoit un avis de paiement. Une fois les droits d’enregistrement et la redevance foncière acquittés, le Bail emphythéotique est établi. Ce contrat signé avec l’État est un droit d’occupation à long terme, mais pas une propriété définitive .

4. L’acte ultime : La transformation en Titre Foncier
   Le Titre Foncier est le graal de la sécurisation foncière au Sénégal. Il constitue la preuve absolue et définitive de la propriété . Sa délivrance est régie par la loi 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière.

La demande de cession définitive
Le titulaire du Bail peut demander sa transformation en Titre Foncier. Cette demande s’adresse à la Direction de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre . Pour être recevable, le demandeur doit justifier de la mise en valeur du terrain (construction) et être à jour de ses redevances annuelles .

Les pièces constitutives du dossier (source Sénégal Services)

Une demande écrite adressée au Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre .

Une copie certifiée conforme du Bail ou du Certificat d’inscription du bail .

Une copie certifiée conforme de la CNI .

Une quittance de paiement des redevances d’occupation .

Le Certificat de Conformité
Avant la délivrance du Titre Foncier, un certificat de conformité peut être exigé, attestant que la construction est conforme au permis de construire et aux règles d’urbanisme .

L’inscription au Livre Foncier
Le notaire dépose le dossier à la Conservation Foncière. Le Conservateur vérifie la régularité de la chaîne de propriété (sur les 30 dernières années) et inscrit le nouveau propriétaire sur le feuillet réel du Livre Foncier. À l’issue, un acte de cession suivi de la copie du Titre Foncier est délivré .

5. Les actes de transaction et de mutation
   Lors de la vente d’un terrain déjà titré, d’autres actes administratifs interviennent.

L’acte authentique de vente
Rédigé par le notaire, il matérialise le transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur. Il est obligatoire pour la mutation d’un Titre Foncier .

L’état de droits réels
Ce document officiel, délivré par la Conservation Foncière, atteste de la situation juridique du bien et de l’identité du propriétaire. Il est indispensable avant toute transaction .

La mutation au niveau de la Conservation foncière
Suite à la vente, le Conservateur procède à l’inscription de la mutation. L’acquéreur recevra une expédition de l’acte de vente portant la mention de l’inscription, prouvant qu’il est bien le nouveau propriétaire .

6. Les actes exceptionnels : Mainlevée et régularisation post-audit
   Dans un contexte de gel des lotissements et d’audits fonciers, des actes spécifiques apparaissent.

La mainlevée de suspension
Suite aux audits fonciers et aux suspensions de travaux (notamment sur les lotissements BOA, EOGEN, ou les PUD), le gouvernement procède par des actes de mainlevée partielle pour permettre aux détenteurs réguliers de titres de reprendre possession de leurs biens .

Les décrets d’utilité publique
Parallèlement, des décrets d’utilité publique ont été pris pour annuler certains Plans d’Urbanisme de Détail (PUD) irréguliers, comme celui de la Nouvelle Ville de Thiès ou de Guédiawaye .

Tableau récapitulatif de la chaîne des actes administratifs
Étape Acte/Document Autorité compétente Référence légale

1. Attribution Délibération / Acte administratif Mairie / Sous-Préfet Homologation préfectorale
2. Identification Plan de bornage + NICAD Géomètre / Cadastre Décret n°2012-396 / Note DGID 2014
3. Régularisation Bail emphythéotique Direction des Domaines (DGID) Loi 2011-07
4. Propriété définitive Titre Foncier (Cession définitive) Conservation Foncière Loi 2011-07
5. Transaction Acte authentique de vente / Mutation Notaire / Conservation Code des Obligations
6. Cas particuliers Mainlevée / Décret d’utilité publique Primature / Gouvernement Communiqués SGG 2024-2026
   Cette liste exhaustive montre que l’acquisition foncière au Sénégal ne se limite pas à un simple échange financier. Elle exige une rigueur administrative absolue et une vigilance sur la nature des actes obtenus, seul le Titre Foncier offrant une sécurité juridique totale.