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Derrière les chiffres des audits fonciers, il y a des réalités humaines. Des familles qui attendent, des communautés qui manifestent, des quartiers entiers suspendus à une décision administrative. Tour d’horizon de ces territoires où le foncier est devenu une poudrière sociale.

Le foncier au Sénégal n’est pas qu’une question juridique ou économique. Il est identité, mémoire, héritage. Et lorsque cette dimension est ignorée, les tensions deviennent inévitables.

Dalifort-Foirail : une école transformée en lotissement

À Dalifort-Foirail, dans la banlieue dakaroise, les habitants sont descendus dans la rue le 13 mars 2026. Leur combat : un terrain sis à Darou Salam, attribué à la mairie par décret présidentiel en 2008, devant accueillir une école publique. Ce terrain a été morcelé par un promoteur immobilier et mis en vente.

« Nous ne pouvons pas concevoir qu’une commune comme Dalifort ne dispose que de deux écoles élémentaires », s’indigne le maire Mamadou Mbengue. Le collectif de défense promet d’autres actions si l’État n’intervient pas.

Kaolack : les impactés de Sing-Sing réclament leurs terres

À Kaolack, le Collectif des impactés de Sing-Sing, fort de 450 membres, a organisé une marche en juillet 2026 pour exiger la restitution de terres qu’il estime acquises légalement. En cause : un projet de lotissement mené, selon eux, sans concertation. Des centaines de familles seraient privées de terres, et plusieurs habitations auraient été démolies sans solution de relogement.

Le collectif dénonce également des frais de lotissement fixés à 500 000 FCFA, une somme inaccessible pour des familles aux revenus modestes. Le maire Serigne Mboup soutient pour sa part que le site est destiné à un aménagement urbain et non à l’habitation.

Grand-Yoff : la pression monte

À Grand-Yoff, les tensions foncières ont atteint un niveau tel que la porte-parole du gouvernement a reçu le maire et des représentants de collectifs en avril 2026. Le marché aux porcs de « Bignona », menacé de déguerpissement, des habitations du « Front de Terre » occupées depuis les années 1980, et des parcelles du quartier Arafat objet de litiges entre acquéreurs et héritiers.

Le gouvernement a promis des vérifications approfondies et un accompagnement vers des solutions « justes et durables ». Mais dans cette commune où chaque parcelle est devenue un enjeu social majeur, l’attente est immense.

Hangar Pèlerin : des familles dans l’impasse depuis des années

Le dossier du lotissement « Hangar Pèlerin », près de l’aéroport Dakar-Yoff, symbolise l’enlisement administratif. Le Collectif des détenteurs de titres dénonce une situation bloquée depuis des années. Des correspondances ont été adressées au ministre des Finances en août 2024 et juin 2025, au chef de l’État et au directeur des Domaines en juin 2025. Sans résultat.

La clôture du processus de vérification, annoncée pour fin juin 2025, n’a pas eu lieu. Les familles concernées — « pas des spéculateurs, mais des citoyens qui ont engagé leurs économies » — vivent dans l’incertitude, entre prêts contractés et projets familiaux suspendus.

Ce que ces conflits révèlent

Ces situations partagent des causes communes :

L’absence de concertation. Dans la plupart des cas, les populations découvrent les décisions de lotissement ou de réaffectation après coup, sans avoir été associées.

La lenteur administrative. Les promesses de régularisation se succèdent, mais les calendriers ne sont pas respectés. Hangar Pèlerin en est l’illustration : une échéance fixée à juin 2025, toujours pas tenue en octobre 2026.

Le coût de la régularisation. Les frais de lotissement, souvent élevés, excluent les ménages modestes du processus de formalisation.

La coexistence difficile entre droit positif et droits coutumiers. À Ndingler, à Sing-Sing, à Grand-Yoff, les occupants invoquent des droits acquis par héritage, par occupation ancienne ou par achat informel. Le droit positif ne reconnaît pas toujours ces droits.

Le cas de Ndingler : un symbole national

Le dossier de Ndingler, dans la commune de Ndiaganiao, est devenu emblématique des conflits fonciers au Sénégal. Après plusieurs années de tensions autour de 80 hectares, la restitution par le groupe SEDIMA a ouvert une nouvelle phase.

Le 29 janvier 2026, Babacar Ngom, président fondateur du Groupe SEDIMA, a annoncé sa décision de renoncer volontairement à un titre foncier de 80 hectares situé dans le département de Mbour, au profit de l’État du Sénégal . Dans son communiqué, il précise que son groupe reste le propriétaire légal du terrain, acquis conformément aux procédures réglementaires, mais affirme avoir privilégié une démarche d’apaisement et d’intérêt général .

Amnesty International Sénégal a salué cette décision tout en appelant l’État à rendre ces terres aux véritables propriétaires . L’organisation a rappelé que ces terres étaient exploitées depuis plusieurs décennies par des communautés locales .

Aujourd’hui, l’enjeu n’est plus seulement juridique : il s’agit de remettre ces terres en production au bénéfice de 39 familles. Une mission conjointe du ministère de l’Agriculture et du Génie militaire s’est rendue sur le site pour évaluer les travaux nécessaires à leur remise en état .

Vers des territoires apaisés ?

L’Acte 4 de la décentralisation, annoncé pour 2026, pourrait modifier la donne. Le ministre de l’Urbanisme, Moussa Bala Fofana, a indiqué que cette réforme vise à « corriger les incohérences et insuffisances relevées dans l’Acte 3 ». Les pôles territoriaux, nouveau cadre de planification, devraient intégrer les réalités locales dans la gestion foncière.

Le Président de la République a lui-même placé « le foncier et le développement urbain » parmi les priorités de l’action territoriale de l’État pour 2026. Une reconnaissance de l’urgence. Reste à transformer les annonces en actes.

Ce qu’il faut retenir

• Dalifort-Foirail : un terrain destiné à une école morcelé par un promoteur
• Kaolack : 450 familles réclament la restitution de terres loties sans concertation
• Grand-Yoff : des dossiers fonciers explosifs remontés au sommet de l’État
• Hangar Pèlerin : des familles dans l’attente depuis plus d’un an après une échéance non tenue
• Ndingler : la restitution de 80 hectares ouvre la voie à une remise en culture au profit de 39 familles
• L’Acte 4 de la décentralisation pourrait apporter des réponses structurelles

Sources :

• RTS Officiel, « Litige foncier de Ndingler : Babacar Ngom renonce à 80 hectares au profit de l’État », 29 janvier 2026
• La Nouvelle Tribune, « Sénégal : Ndingler, un combat ancien de Bassirou Diomaye Faye », 30 janvier 2026
• Walf NET, « Ndingler : Amnesty Sénégal salue la décision de la Sedima de restituer 80 ha », 29 janvier 2026
• Walf NET, « Ndingler : l’État prépare la remise en culture de 80 hectares au profit de 39 familles », 25 septembre 2026 

Le foncier est devenu, au Sénégal, bien plus qu’une simple question administrative. Il est aujourd’hui un enjeu politique majeur, une source de tensions sociales profondes et, pour des milliers de familles, une menace directe pour leur sécurité et leur avenir. Dans les villes comme dans les campagnes, la pression sur la terre s’intensifie, alimentée par la spéculation, la croissance démographique et des décennies de réformes qui ont progressivement fragilisé les droits des occupants.

Un héritage coutumier bousculé par les réformes

Avant la colonisation, la terre au Sénégal appartenait aux communautés. Elle était gérée par les chefs de village, de lignage et les lamanes — les premiers occupants. Ce système, bien qu’informel, reposait sur des principes clairs : un droit d’usage collectif plutôt qu’une propriété privée, une transmission intergénérationnelle, l’inaliénabilité des terres communautaires et un arbitrage local des conflits . La sécurité foncière existait de fait, garantie par la coutume et la reconnaissance sociale.

L’Acte Torrens de 1858 et le décret du 26 juillet 1932 ont marqué une rupture. Le foncier est passé sous le contrôle de l’administration coloniale, avec l’instauration d’un système d’immatriculation favorisant la propriété privée et excluant les droits coutumiers . Après l’indépendance, la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au Domaine national a officiellement supprimé les droits fonciers traditionnels, confiant la gestion des terres à l’État et aux collectivités locales. Les populations se sont retrouvées sans titres de propriété officiels, avec un simple droit d’usage conditionné, révocable en cas de « non mise en valeur » .

La décentralisation et l’ouverture des abus

En 1996, les lois de décentralisation ont transféré la gestion foncière aux collectivités locales. Ce transfert devait rapprocher la décision des citoyens. Dans les faits, il a ouvert la voie à des abus massifs : attributions arbitraires, pratiques clientélistes, spéculation foncière et litiges en cascade . L’absence de mécanismes de contrôle stricts a transformé le foncier local en un terrain de convoitises, où les intérêts privés ont souvent primé sur l’intérêt général.

Des réformes récentes sans réponse aux défis de fond

Les réformes des années 2010 — loi n° 2011-07 sur la propriété foncière, décret n° 2012-396 instituant le Numéro d’Identification Cadastral (Nicad) — ont cherché à moderniser le système. Mais elles ont aussi, paradoxalement, exacerbé l’insécurité pour les populations en place . Le décret n° 2020-1773, modifiant le décret n° 72-1288, a tenté d’introduire un cadre plus rigoureux pour la gestion du domaine national, sans résoudre les contradictions fondamentales entre droit positif et pratiques locales .

Le Code de l’urbanisme adopté en décembre 2023 (loi n° 2023-20) consacre huit livres aux règles d’aménagement et de gestion durable des espaces urbains, mais son application reste un défi dans un contexte où les procédures administratives sont souvent opaques .

Des conflits qui explosent partout

Les conflits fonciers ne sont plus cantonnés aux rivalités villageoises ou aux erreurs d’enregistrement. Ils prennent aujourd’hui une ampleur nouvelle, alimentés par l’urbanisation, les convoitises industrielles et minières, et les procédures administratives contestées.

À Ndiaganiao, commune natale du Président de la République, deux sociétés minières ont obtenu en 2023 des autorisations pour exploiter 40 et 43 hectares. Sans concertation réelle avec les habitants, selon ces derniers. La contestation a conduit à l’arrestation de vingt-quatre personnes, dans une atmosphère que certains assimilent à une démonstration de force .

À Sangalkam, dans la région de Dakar, l’immatriculation de 1 644 hectares au nom de l’État par décret en 2014 continue de provoquer des tensions. La Délégation générale à la Promotion des Pôles Urbains rappelle que les ayants droit légitimes ont été indemnisés entre 2015 et 2017, mais certains occupants refusent de quitter les lieux, menaçant des projets d’envergure pour les Jeux Olympiques de la Jeunesse 2026 .

Dans les terres neuves du centre du pays — Tambacounda, Koumpentoum —, l’arrivée massive de migrants a créé une nouvelle rareté foncière. Les différends entre autochtones et populations venues du centre se multiplient, opposant principalement agriculteurs migrants et éleveurs locaux pratiquant la transhumance .

Le pastoralisme, parent pauvre de la gouvernance foncière

La question pastorale est particulièrement révélatrice des lacunes du système. Les éleveurs et leurs organisations ont longtemps été absents des processus de décision foncière. La FAO a publié en 2024 un guide pour la gouvernance responsable des régimes fonciers pastoraux au Sénégal, développé en collaboration avec les organisations pastorales elles-mêmes . Ce guide vise à aider les acteurs de terrain à prévenir et résoudre les conflits liés à l’accès aux ressources naturelles. Mais il reste un outil d’accompagnement, pas une réponse structurelle.

À Matam, où l’interaction entre agriculture et élevage est particulièrement forte, les discussions menées dans le cadre du Mécanisme africain d’évaluation par les pairs (MAEP) ont mis en évidence la persistance des pratiques coutumières et le rôle central des autorités traditionnelles et religieuses . Les défis identifiés sont nombreux : faible appropriation des textes juridiques par les autorités locales, concurrence entre coutume et droit positif, conflits récurrents entre agriculteurs et éleveurs.

Quels mécanismes de prévention et de résolution ?

Face à cette situation, plusieurs initiatives émergent, à différentes échelles.

Les commissions domaniales élargies

Certaines collectivités ont transformé leurs commissions domaniales — techniquement chargées des questions foncières au sein des conseils municipaux — en espaces élargis à la société civile, aux groupements de femmes, aux associations de jeunes et aux notabilités. L’objectif : gagner en légitimité et en portage social .

Les commissions de gestion des conflits

Dans des communes comme Fanaye et Ndiayene Pendao, des commissions spécifiquement dédiées aux conflits ont été créées, en plus des commissions domaniales. La logique est simple : la commission domaniale ne peut être juge et partie. Ces commissions de gestion des conflits intègrent les notabilités religieuses, coutumières et toutes personnes reconnues pour leur probité .

Les commissions inter-villageoises

Au niveau des groupes de villages partageant des liens géographiques et culturels, des commissions inter-villageoises sont mises en place. Présidées par le chef du village centre, elles réunissent chefs de villages, représentants des hameaux, jeunes, autorités coutumières, représentants du conseil municipal et de la société civile. Le consensus est la règle ; le vote, l’exception. Ces commissions constituent un cadre de dialogue et de règlement des conflits fonciers à l’échelle locale .

Le rôle des chefs de village

Les autorités administratives insistent régulièrement sur le rôle central des chefs de village dans la gouvernance foncière. À Kaffrine, un forum organisé par Amnesty International en juillet 2026 a réuni chefs de village, maires, présidents de commissions domaniales et autorités judiciaires pour renforcer leurs capacités en matière de médiation et d’accompagnement des communautés .

Les principes fondamentaux à retenir

Les experts et les textes juridiques rappellent plusieurs principes essentiels pour une gouvernance foncière apaisée :

Les terres du domaine national ne peuvent être vendues ni louées en dehors du cadre prévu par la loi. Leur gestion doit respecter les procédures d’affectation établies.

La concertation est le premier mécanisme de prévention des conflits. Aucune décision foncière ne devrait être prise sans dialogue préalable avec les communautés concernées.

La matérialisation des espaces pastoraux et la vulgarisation des plans d’occupation des sols constituent des leviers essentiels pour réduire les litiges.

Les mécanismes de recours doivent être accessibles, transparents et documentés. Les populations rurales demandent des points de dépôt de plaintes proches, animés par des relais communautaires formés, avec des délais de traitement clairs et un retour d’information systématique .

Le Sénégal est à un tournant de sa gouvernance foncière. La pression sur la terre ne faiblira pas : urbanisation, croissance démographique, projets industriels et miniers, changement climatique — tous ces facteurs continueront d’alimenter les tensions. Les réformes successives ont créé un système hybride, où le droit positif et les pratiques coutumières coexistent sans toujours se rejoindre, et où l’insécurité juridique pèse d’abord sur les plus vulnérables.

Les mécanismes locaux de prévention et de résolution des conflits — commissions domaniales élargies, comm

Les inondations récurrentes à Dakar ne sont pas un simple phénomène climatique. Elles résultent de la superposition de trois facteurs : l’héritage historique du système foncier, la perte de contrôle de l’urbanisme et la dégradation des conditions hydrogéologiques. L’État tente aujourd’hui de répondre à ces deux problèmes simultanément par un vaste audit foncier et une réforme cadastrale (PROCASEF), mais les défis restent considérables.

 Aux origines du problème : comment le système foncier a fabriqué la vulnérabilité aux inondations

La sécheresse des années 1970 et la « légalisation » des occupations illégales

Pour comprendre pourquoi Dakar est inondée chaque année, il faut remonter aux années 1970. À cette époque, la sécheresse persistante au Sahel assèche partiellement les Niayes — le réseau de zones humides naturelles de la région de Dakar — et pousse un exode massif de populations vers la périphérie de la capitale. Ces migrants obtiennent des terres dans les zones humides asséchées et les dépressions — souvent par des canaux informels, sans permis d’urbanisme ni garantie de propriété. Des recherches montrent que la mobilité humaine constitue l’un des principaux facteurs de risque d’inondation urbaine à Dakar, de nombreux ruraux ayant migré vers la banlieue dakaroise en raison de la sécheresse et de la pauvreté, s’installant fréquemment dans des zones inondables.

Le tournant décisif se produit à la fin des années 1980 : les pluies reviennent et ces « canaux de drainage naturels » se remplissent à nouveau d’eau. Mais les maisons sont déjà construites. Comme le souligne une étude, les premières inondations trouvent leur origine dans les années 1970, lorsque « des migrants sans logement sont devenus des résidents sans droits », s’installant dans des zones inondables.

Une question plus directe encore

La géographe Anastasie Mendy, de l’Université Cheikh Anta Diop, pose une question tranchante qui va au cœur du problème institutionnel : « Pourquoi les pouvoirs publics ont-ils laissé des populations s’installer dans des zones identifiées à risque ? Respectent-ils et font-ils respecter les règles qu’ils fixent eux-mêmes ? »

La nappe de Thiaroye : d’une source d’approvisionnement en eau à un facteur d’inondation

La nappe de Thiaroye, en banlieue dakaroise, est essentielle pour comprendre les inondations. Depuis les années 1950, la société nationale des eaux y pompe massivement, abaissant artificiellement le niveau de la nappe phréatique et permettant ainsi une occupation « sécurisée » des zones basses. Mais le coût apparaît rapidement : la surexploitation entraîne la pollution de la nappe, et les prélèvements sont contraints de cesser.

Le résultat est catastrophique : le niveau de la nappe remonte brutalement. Selon les études, la nappe phréatique de Dakar remonte d’environ 15 centimètres par an. La situation est particulièrement grave dans la zone de Thiaroye — après l’arrêt des pompages, l’eau qui était extraite reste dans le sol, fait remonter le niveau et inonde des habitations auparavant sèches.

Données et faits

Le paradoxe de Jaxaay : construite pour fuir les inondations, prisonnière des inondations

Le cas de Jaxaay-Parcelles illustre le mieux la dimension structurelle du problème. Cette ville nouvelle, située à l’est de Dakar, a été créée en 2005 pour reloger les sinistrés des inondations. L’objectif était de sortir les sinistrés de Médina Gounass, Wakhinane, Nietty Mbar et d’autres quartiers des zones inondables.

Or aujourd’hui, les habitants de Jaxaay « vivent dans le même environnement qu’il y a 20 ans ». Pourquoi ? La construction d’une nouvelle route a bloqué les canaux de drainage naturels, sans prévoir de buses d’évacuation. Un habitant le dit sans détour : « C’est cette route qui a causé le problème. »

Plus incompréhensible encore : le site de Jaxaay est lui-même situé sur une zone de nappe phréatique saturée — cette ville nouvelle construite pour échapper aux inondations a été bâtie sur un autre secteur hydrologiquement vulnérable. Le Plan Directeur d’Urbanisme (PDU) de Dakar à l’horizon 2035 classe pourtant explicitement ces zones comme « inappropriées à l’urbanisation », mais l’application du plan est loin d’être effective.

L’inventaire des défaillances institutionnelles

Un urbanisme de façade

Le Plan Directeur d’Urbanisme (PDU) de Dakar à l’horizon 2035 définit clairement trois catégories d’espaces, dont les « zones inappropriées à l’urbanisation » qui comprennent : les zones humides naturelles, les zones inondables, les zones de submersion côtière — toute construction y est interdite.

Mais dans les faits :

• La technopole de Dakar à Guédiawaye a été construite sur une zone humide classée « protégée » par les plans d’aménagement — et c’est l’État lui-même qui l’a fait
• Le choix du site de Jaxaay et la construction de la route ont également ignoré les contraintes hydrologiques
• Le département de Rufisque, dont 70 % des sols sont hydromorphes, est pourtant l’un des secteurs à la croissance urbaine la plus rapide

Un rapport de la Banque mondiale confirme ce constat : « le non-respect des prescriptions du plan directeur d’urbanisme » ainsi que l’absence de plan directeur d’assainissement constituent des causes institutionnelles majeures de la récurrence des inondations.

La zone grise de la propriété foncière

Dans les nombreux quartiers informels de la périphérie de Dakar, les habitants ne disposent que de « reçus de vente » délivrés par des chefs coutumiers ou religieux, sans titre de propriété. Cette situation floue de la propriété signifie : impossibilité pour les habitants d’accéder aux services urbains formels (assainissement, eaux usées, voirie), absence de levier juridique pour les autorités lors des opérations de restructuration, et absence de motivation et de légitimité pour les habitants eux-mêmes d’investir dans l’amélioration du drainage.

La réponse actuelle : PROCASEF et l’audit foncier

Face à la crise profonde du système foncier, l’État du Sénégal a lancé au début des années 2020 le PROCASEF (Projet de Cadastre et de Sécurisation Foncière), financé par la Banque mondiale.

Progrès en chiffres (au 30 juin 2026)

Source : PROCASEF

Le PROCASEF n’apporte pas seulement des chiffres. La phrase du directeur du Cadastre, François Ndiaye, est largement citée : « Si tu veux la paix, fais le cadastre. »

L’audit foncier et la levée des suspensions

En 2024, face à un vaste scandale d’accaparement de terres, l’État a suspendu plusieurs lotissements et PUD à Dakar, Thiès et Saint-Louis. L’audit a couvert plusieurs zones, avec des rapports remis entre juillet 2024 et février 2025.

À partir de juillet 2026, l’État a commencé à accélérer la levée des suspensions, mais en posant des conditions strictes : uniquement pour les « détenteurs légitimes exempts de vices de forme ou de fond », et hors des cas d’accaparement de plusieurs parcelles.

La tension centrale du problème

La réforme foncière peut-elle résoudre les inondations ?

Le PROCASEF traite la sécurisation foncière, mais ne résout pas directement les problèmes de drainage et d’urbanisme. Il existe pourtant un lien profond entre les deux : sans propriété claire, pas d’urbanisme légal ; sans urbanisme, pas de système de drainage efficace.

C’est un cercle vicieux : propriété floue → impossibilité de planifier → impossibilité d’investir dans les infrastructures → les habitants creusent eux-mêmes des canaux → le problème s’aggrave → la formalisation devient plus difficile encore.

Les défaillances structurelles du réseau d’assainissement

Le ministre de l’Hydraulique et de l’Assainissement, Cheikh Tidiane Dièye, a lui-même reconnu les limites profondes des infrastructures : « Notre réseau d’assainissement a été construit dans les années 1960. Dakar n’avait pas alors la population qu’elle a aujourd’hui. Le réseau est sous-dimensionné. »

Les inondations à Dakar ne sont pas une « catastrophe naturelle ». Elles sont un « désastre d’origine humaine », produit à partir des années 1970 par la conjonction de la défaillance du système foncier, d’un urbanisme ignorant les contraintes hydrologiques et de l’échec de la gestion des nappes phréatiques.

Le PROCASEF et l’audit foncier représentent des avancées institutionnelles importantes — sans cadastre ni sécurisation foncière, aucune solution durable n’a de fondement. Mais le cadastre n’est qu’une condition nécessaire, non suffisante. Les véritables défis sont les suivants :

1. Appliquer strictement les plans d’urbanisme — y compris pour les projets de l’État lui-même
2. Restaurer la fonction naturelle d’absorption des zones humides — plutôt que de continuer à bloquer les écoulements par le béton et les routes
3. Résoudre le problème des nappes phréatiques — l’enseignement de Thiaroye montre que l’arrêt des pompages sans gestion du niveau d’eau ne fait que transformer une « crise de la qualité de l’eau » en « crise d’inondation »
4. Apporter une véritable réparation structurelle aux cas d’échec comme Jaxaay — et non des mesures de drainage temporaires

Le Sénégal est engagé dans une transition difficile d’un système foncier de « l’occupation d’abord, la régularisation ensuite » vers un système de « la planification d’abord, l’occupation ensuite ». La réussite de cette transition déterminera si Dakar continuera, dans les décennies à venir, à vivre avec l’eau — ou si elle trouvera enfin un équilibre de coexistence avec elle.

Au Sénégal, la propriété foncière privée ne peut résulter que d’une seule source juridique : l’immatriculation au Livre Foncier. Le titre foncier qui en découle constitue le seul titre de propriété définitif, irrévocable et inattaquable reconnu par le droit sénégalais . Tous les autres documents — permis d’habiter, autorisation d’occuper, bail emphytéotique, délibération communale — ne confèrent qu’un droit d’usage ou d’occupation, jamais une propriété . Cette distinction fondamentale est au cœur du système foncier sénégalais, hérité du décret foncier du 26 juillet 1932, et elle continue de structurer l’ensemble des transactions immobilières.

I. Le fondement juridique : le système du Livre Foncier

1.1 Le décret du 26 juillet 1932

Le système foncier sénégalais repose sur le décret du 26 juillet 1932, qui a institué définitivement le mécanisme de l’immatriculation des terres et la tenue du Livre Foncier . Ce texte colonial, toujours en vigueur dans ses principes essentiels, a créé une technique juridique originale : la propriété privée immobilière n’existe juridiquement qu’à partir du moment où elle est inscrite sur un titre foncier spécial .

Le décret distingue deux régimes : le régime de l’immatriculation (qui produit le titre foncier) et le régime du domaine national (où seul l’État peut requérir l’immatriculation) . Cette dualité explique pourquoi la grande majorité des occupants de terres au Sénégal ne détiennent pas de titre foncier : la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national a réservé à l’État le droit de requérir l’immatriculation sur ces terres .

1.2 L’article 380 du COCC : l’immatriculation comme condition de validité

L’article 380 du Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) dispose qu’« à peine de nullité absolue du contrat, l’immatriculation de tout immeuble est obligatoire pour la validité des conventions constituant ou transférant un des droits protégés par le régime de l’immatriculation foncière » .

Cette disposition est capitale : elle signifie qu’aucune transaction immobilière portant sur un droit réel n’est valable juridiquement si l’immeuble n’est pas immatriculé. Un terrain non titré ne peut donc pas faire l’objet d’une vente valable au sens strict du droit. Les transactions informelles qui pullulent dans le secteur foncier sénégalais — ventes de permis d’habiter, cessions de droits d’occupation — sont, en droit, frappées de nullité absolue .

II. Le titre foncier : définition et caractères

2.1 Qu’est-ce qu’un titre foncier ?

Le titre foncier est une feuille ouverte sur les Livres Fonciers, tenue par le Conservateur de la Propriété Foncière, qui constate et garantit l’existence d’un droit de propriété sur un immeuble . Il est établi au nom du propriétaire et décrit précisément l’immeuble : sa situation, sa contenance, ses limites, ainsi que les droits réels qui le grèvent éventuellement.

Juridiquement, le titre foncier est l’unité de compte de la propriété privée foncière au Sénégal : chaque propriété privée correspond à un titre foncier distinct, et il ne peut y avoir de propriété privée sans titre foncier .

2.2 Les trois caractères du titre foncier

Le titre foncier présente trois caractères essentiels qui le distinguent radicalement des autres documents fonciers :

Définitif : Une fois établi, le titre foncier ne peut être remis en cause. Il consacre un droit qui ne s’éteint pas par le simple écoulement du temps ou par l’inactivité de son titulaire.

Irrévocable : Le titre foncier ne peut être retiré ou annulé par l’administration. Seule une décision judiciaire, dans des cas exceptionnels (fraude, vice du consentement), peut remettre en cause son contenu .

Inattaquable : Le titulaire est reconnu comme l’unique et véritable propriétaire du terrain concerné. Sa propriété est opposable à tous, y compris à l’État .

2.3 La force probatoire de l’inscription au Livre Foncier

La Cour suprême du Sénégal a rappelé avec force, dans un arrêt du 17 août 2016, que « la preuve de la propriété d’un immeuble immatriculé ne peut résulter que des mentions du livre foncier » . En l’espèce, une cour d’appel avait été censurée pour avoir admis une preuve de propriété par d’autres moyens que les mentions du titre foncier.

Ce arrêt consacre un principe fondamental : seul le Livre Foncier fait foi. Ni les actes notariés non inscrits, ni les documents administratifs, ni les témoignages, ni les pratiques coutumières ne peuvent suppléer l’absence d’inscription .

III. Ce que le titre foncier n’est pas : les autres titres et leur valeur juridique

3.1 Le permis d’habiter et l’autorisation d’occuper

Les permis d’habiter, autorisations d’occuper et autorisations d’occupation sont des titres administratifs précaires et révocables . Ils ne confèrent aucun droit de propriété. Leur titulaire est un simple occupant précaire du domaine de l’État.

L’histoire de ces titres est édifiante. Le Code du Domaine de l’État de 1976 (loi n° 76-66) avait prévu leur transformation obligatoire en baux emphytéotiques dans un délai de deux ans, puis en titres fonciers. Aucune transformation n’a été sollicitée dans les délais, ce qui a créé une situation juridique inextricable : les détenteurs de ces titres annulés sont devenus des « véritables occupants sans titres » .

La raison de cette inertie est sociologique : la longue pratique du permis d’habiter a habitué les Sénégalais à considérer ce document comme conférant une propriété pleine et entière. La simplicité de sa procédure de transfert — quasi informelle — renforçait cette croyance, tout comme l’absence de redevance réclamée pour l’occupation du domaine de l’État .

3.2 Le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un bail de très longue durée (19 à 99 ans) qui confère un droit réel de jouissance susceptible d’inscription au Livre Foncier et d’hypothèque . Mais il ne confère pas la propriété. Le preneur est un locataire de longue durée, tenu de mettre le terrain en valeur ; à l’expiration du bail, les constructions reviennent sans indemnité au bailleur . Le bail emphytéotique est donc un titre provisoire, même s’il est plus protecteur qu’un simple permis d’habiter .

3.3 La délibération communale

Les délibérations des communes portant affectation ou désaffectation de terres du domaine national ne confèrent aucun droit de propriété. Elles sont soumises à un contrôle administratif (approbation du sous-préfet, du préfet ou du gouverneur selon la superficie) et peuvent être annulées pour illégalité . Une délibération communale est un acte de gestion domaniale, pas un titre de propriété.

3.4 Le tableau récapitulatif

IV. Les conséquences pratiques : pourquoi seul le titre foncier protège véritablement

4.1 La sécurité juridique absolue

Le titulaire d’un titre foncier bénéficie d’une protection maximale. Il est à l’abri des revendications de tiers, des annulations administratives, des expulsions arbitraires. Sa propriété est garantie par l’État à travers le mécanisme de la garantie des droits réels assurée par le Conservatoire de la Propriété Foncière .

4.2 La cessibilité et l’hypothécabilité

Seul le titre foncier permet de réaliser des transactions immobilières valables. La vente, l’hypothèque, l’échange, l’apport en société d’un immeuble nécessitent l’inscription au Livre Foncier à peine de nullité . Un terrain sous permis d’habiter ne peut faire l’objet que de cessions de droits précaires, sans valeur juridique véritable, et ne peut être hypothéqué auprès d’une banque.

4.3 L’obligation de passer par notaire

La mutation d’un titre foncier doit obligatoirement se faire devant notaire . Cette exigence vise à protéger les parties et à assurer la publicité foncière. Les droits de mutation peuvent atteindre 18 % du prix .

V. Le paradoxe sénégalais : une sécurité juridique rarement recherchée

Malgré la supériorité juridique incontestable du titre foncier, la majorité des occupants de terrains au Sénégal n’en détiennent pas . Les raisons de cette anomalie sont multiples :

Le coût de la transformation : Les procédures d’obtention d’un titre foncier (extrait de plan parcellaire, frais notariés, droits de mutation) restent exorbitantes pour la plupart des ménages .

La lenteur administrative : Les délais d’instruction sont longs, les circuits d’approbation multiples, et aucun délai légal de traitement n’est imposé à l’administration .

La préférence pour l’informel : La simplicité des transactions sur permis d’habiter — sans formalités, sans notaire, sans taxes — cadre parfaitement avec les pratiques du secteur informel qui constitue la sphère professionnelle de la plupart des détenteurs de ces titres .

La méconnaissance du droit : Beaucoup d’occupants ignorent que leur permis d’habiter ne leur confère aucun droit de propriété. Ils croient posséder, alors qu’ils ne font qu’occuper précairement .

Conclusion

Le droit sénégalais est sans ambiguïté : le titre foncier est le seul et unique titre de propriété foncière privée. Aucun autre document — qu’il soit administratif, notarié ou coutumier — ne peut conférer la propriété. Cette règle, héritée du décret foncier de 1932 et renforcée par l’article 380 du COCC, est la pierre angulaire de la sécurité juridique immobilière.

Les permis d’habiter, baux emphytéotiques et délibérations communales ne sont que des titres d’usage précaires. Leur détention, si elle est largement répandue, ne protège pas juridiquement leurs titulaires. La transformation en titre foncier, bien que gratuite en principe depuis la loi n° 2017-31, reste entravée par des obstacles pratiques — coût de l’extrait parcellaire, lenteurs administratives, méconnaissance des droits.

Pour tout propriétaire ou acquéreur au Sénégal, la règle est simple et impérative : exiger le titre foncier, vérifier son authenticité auprès du Conservatoire, et ne jamais se contenter d’un document qui n’est pas un titre foncier. La propriété ne s’acquiert pas par l’occupation, la coutume ou la bonne foi : elle s’acquiert par l’inscription au Livre Foncier.

Sources et références

• Décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière 

Les détenteurs d’un « Permis d’Habiter » ou de titres similaires au Sénégal peuvent, en vertu du droit en vigueur, les transformer en Titre Foncier — c’est-à-dire en un droit de propriété définitif, irrévocable et inattaquable. Cette transformation est actuellement gratuite, en application de la loi n° 2017-31 du 15 juillet 2017, qui a remplacé la loi de 2011 dont les résultats furent insuffisants.

I. Évolution du cadre juridique : pourquoi la loi de 2017 ?

Pour comprendre la procédure de transformation, il faut d’abord clarifier le contexte juridique.

Le problème historique : Le « Permis d’Habiter », le « Permis d’Occuper » et autres autorisations similaires remontent à la période coloniale. Il s’agit de titres précaires et révocables, et non de titres de propriété complets. Le Code du Domaine National de 1976 avait exigé la conversion de ces titres précaires en baux de longue durée dans un délai de deux ans, mais presque personne ne s’y est conformé. Les raisons incluent : la méconnaissance de la loi par les populations, le coût élevé des procédures, et la facilité des transactions informelles qui laissait croire aux détenteurs qu’ils disposaient déjà d’un droit complet.

L’échec de la loi de 2011 : La loi n° 2011-06 du 30 mars 2011 avait tenté pour la première fois une conversion gratuite, mais son application fut très limitée. Les documents officiels reconnaissent que « depuis son entrée en vigueur, les demandes de transformation des permis d’habiter et titres similaires en titres fonciers ont été très peu nombreuses », principalement en raison de la méconnaissance de la loi par les populations et du coût d’obtention de l’extrait de plan parcellaire.

La loi en vigueur de 2017 : La loi n° 2017-31 du 15 juillet 2017 (soit le projet de loi n° 18/2017) a remplacé la loi de 2011. Elle renforce le principe de gratuité et supprime toutes les formalités préalables, autorisant expressément la transformation gratuite et directe des permis d’habiter, permis d’occuper et titres similaires en titres fonciers. Elle prévoit également l’exonération de tous droits et taxes pour la transformation et les mutations ultérieures.

II. Quels terrains et quels titres sont éligibles ?

Types de titres transformables :

• Permis d’Habiter
• Permis d’Occuper
• Autorisation d’Occuper
• Tous titres similaires

Conditions relatives au terrain :

• Situé dans une zone dotée d’un plan d’urbanisme approuvé, ou
• Issu d’un lotissement régulièrement réalisé par l’autorité administrative ;
• Destiné à l’habitation individuelle.

Exclusions importantes : Ne sont pas éligibles à la transformation :

• Les baux emphytéotiques, baux ordinaires et droits de superficie ;
• Les autorisations d’occupation temporaire sur le domaine public de l’État ;
• Les titres délivrés par un maire sur des terrains non lotis et sans plan approuvé ;
• Les titres délivrés par des sociétés immobilières publiques telles que la SICAP ou la SNHLM ;
• Les délibérations des communautés rurales portant sur le domaine national.

III. Ce que confère la transformation : les effets juridiques du Titre Foncier

Après transformation en titre foncier, vous obtenez le droit foncier le plus élevé reconnu par le droit sénégalais :

Le titre foncier est définitif, irrévocable et inattaquable. Le titulaire est légalement reconnu comme le propriétaire véritable et unique du terrain.

Détenir un titre foncier signifie que vous disposez cumulativement de l’usus, du fructus et de l’abusus. Toute transaction doit être passée par devant notaire, avec acquittement des droits et taxes correspondants (les droits de mutation pouvant atteindre 18 %).

IV. Procédure concrète

Étape 1 : Obtenir l’extrait de plan parcellaire

C’est l’obstacle principal qui a fait échouer l’application de la loi de 2011. Vous devez demander au Service du Cadastre un extrait de plan parcellaire certifié conforme. Bien que la loi prévoie la gratuité de la transformation, cet extrait peut générer des frais — un coût à anticiper dans la pratique.

Étape 2 : Constituer le dossier de demande

Adresser à la Direction Générale des Impôts et Domaines (DGID), via le service compétent, les pièces suivantes :

• Une demande écrite adressée au directeur ;
• Une copie certifiée conforme du titre précaire (permis d’habiter, permis d’occuper, etc.) ;
• Une copie de la carte nationale d’identité (personne physique) ou les statuts (personne morale) ;
• Le reçu de paiement de la redevance d’occupation ;
• L’extrait de plan parcellaire certifié.

Étape 3 : Instruction et délivrance

Après dépôt, l’administration procède à la vérification et à l’instruction du dossier, le cas échéant par une commission spécialisée. Une fois l’instruction favorable, le titre foncier est établi au nom du demandeur et inscrit au livre foncier.

Étape 4 : Voie directe (cas particuliers)

Dans certains cas, le notaire peut, à l’occasion d’une transaction portant sur un titre précaire, demander directement sa transformation en titre foncier. L’administration peut également procéder d’office à la transformation des titres non contestés figurant dans ses registres.

V. Points de vigilance essentiels

Vérifiez impérativement le type de titre. Si votre titre a été délivré par un maire sur un terrain non loti et sans plan approuvé, il n’entre pas dans le champ de la transformation. Vous devez d’abord confirmer que la zone dispose d’un plan d’urbanisme approuvé ou d’un lotissement régulier.

Des obstacles administratifs subsistent. Selon les rapports de Transparency International Sénégal, la gestion foncière implique des circuits d’approbation multiples et aucun délai légal de traitement, ce qui constitue un risque de corruption. Si le droit est reconnu, son exécution pratique peut connaître des lenteurs.

La question des arriérés historiques. Lors des débats parlementaires sur la loi de 2011, il avait été relevé que certains héritiers à Ziguinchor s’étaient vu réclamer de lourdes pénalités lors de la transformation. La loi de 2017 consacre le principe de gratuité, mais la question des frais historiques dans l’exécution concrète doit être vérifiée au cas par cas.

La loi de 2017 ne prévoit pas de délai de blocage de la revente. Le législateur a volontairement omis d’insérer une clause limitant la cessibilité, afin que le terrain puisse circuler librement dans l’économie.

Conclusion

Le droit sénégalais en vigueur offre aux détenteurs de « permis d’habiter » une voie d’accès gratuite à la pleine propriété foncière. La base juridique est claire (loi n° 2017-31), et le cadre procédural est défini. En pratique, les obstacles majeurs résident dans l’obtention de l’extrait de plan parcellaire et dans l’efficacité d’exécution de l’administration. Les détenteurs de titres précaires devraient d’abord vérifier que leur terrain se situe dans une zone à plan approuvé ou dans un lotissement régulier, puis engager activement la procédure de transformation afin d’obtenir un titre foncier pleinement protégé par la loi.

Sources et références documentaires :

• Loi n° 2011-06 du 30 mars 2011
• Loi n° 2017-31 du 15 juillet 2017 (projet de loi n° 18/2017)
• Décret n° 2012-1270 du 8 novembre 2012
• Code du Domaine National (loi n° 64-46)
• Rapports de Transparency International Sénégal sur la gouvernance foncière
• Rapports de l’OFNAC (Office National de lutte contre la Fraude et la Corruption)

Un immeuble hérité ne peut pas être transféré directement du défunt à l’acheteur.Le parcours exigé par la loi est le suivant : première étape, le notaire procède à la « mutation par décès », inscrivant le TF au nom de tous les héritiers ; deuxième étape, tous les héritiers, en qualité de vendeurs conjoints, signent l’acte notarié de vente avec l’acheteur. Une transaction qui saute la première étape ne peut juridiquement pas aboutir au transfert de propriété.

Base juridique

Selon la loi sénégalaise, après le décès du titulaire d’un droit immobilier, le nom du titulaire inscrit au TF reste celui du défunt. Les héritiers doivent accomplir la procédure de mutation par décès pour faire inscrire le TF au nom des « Héritiers de feu X ».

Cette procédure est effectuée par le notaire, sur présentation des documents suivants : jugement d’hérédité, certificat de non opposition ni appel au jugement d’hérédité, extrait d’acte de décès, certificat de non paiement ou de non éligibilité des droits de mutation après décès (délivré par le receveur de l’enregistrement), et copie originale du titre foncier.

Sur le plan fiscal, les droits d’enregistrement de la mutation par décès s’élèvent à 1 % de la valeur du TF, avec un minimum de 6 500 francs CFA de droit fixe par titre foncier transmis. Le délai de traitement est de 1 à 8 mois.

Les étapes complètes de la vente d’un immeuble par les héritiers

Première étape : Confirmer l’état de la succession et l’exhaustivité des documents. Vérifier d’abord s’il existe un jugement d’hérédité en vigueur. En l’absence de jugement d’hérédité, les héritiers doivent d’abord en demander un au tribunal. Si l’original du TF est perdu, il faut engager une procédure judiciaire pour obtenir un duplicata, ce qui peut prendre 3 à 6 mois.

Deuxième étape : Mandater un notaire pour la mutation par décès. Le notaire soumet les documents à la Conservation Foncière et demande l’inscription du TF au nom de tous les héritiers. Attention : s’il existe des héritiers mineurs, leur représentant légal (parent ou tuteur) ne peut pas décider seul de la vente. Une autorisation du juge des tutelles est obligatoire, et la part du mineur sera généralement déposée à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) jusqu’à sa majorité.

Troisième étape : Parvenir à un consensus de tous les héritiers sur la vente. Si un héritier refuse de vendre, les autres peuvent demander au tribunal la licitation (vente forcée aux enchères). C’est un dernier recours, car la vente aux enchères se fait généralement à un prix inférieur au marché et la procédure est longue. Il est toujours préférable de privilégier la médiation familiale.

Quatrième étape : Signer l’acte notarié de vente avec l’acheteur. Une fois le TF transféré au nom des héritiers, tous les héritiers (ou leurs mandataires notariés) interviennent comme vendeurs et signent l’acte notarié définitif de vente. Les héritiers résidant à l’étranger doivent établir une procuration notariée auprès du consulat sénégalais local ou d’un notaire local, donnant mandat à un représentant au Sénégal pour signer.

Cinquième étape : Accomplir la publicité foncière et acquitter les droits. Le notaire dépose l’acte de vente auprès de la Direction de l’Enregistrement (DGID), acquitte les droits d’enregistrement de 5 % et la formalité foncière de 1 %. Après l’accomplissement de la publicité, la Conservation Foncière inscrit le TF au nom de l’acheteur, et la transaction est définitivement conclue.

Récapitulatif des droits et taxes

Type de frais Taux / montant À la charge de
Droits d’enregistrement mutation par décès 1 % de la valeur du TF (minimum 6 500 F CFA) Héritiers
Honoraires de notaire (acte de mutation par décès) Environ 1 %–3 % de la valeur du TF Héritiers
Droits d’enregistrement de la vente 5 % de la valeur déclarée Acheteur (généralement)
Formalité foncière de la vente 1 % de la valeur déclarée Acheteur (généralement)
Honoraires de notaire de la vente 1 %–2 % du prix + TVA Acheteur (généralement)

Conseil pratique : Les héritiers manquent souvent de trésorerie pour avancer les frais de la mutation par décès.

Dans la pratique, le notaire peut parfois prélever ces frais sur l’acompte versé par l’acheteur, à condition que le dossier successoral soit complet et la situation juridique claire.

Mise en garde par un cas réel

Le Sénégal a connu une affaire portant sur 258 hectares et le TF n° 1451/R. Certains héritiers avaient vendu le terrain sans l’accord de tous les héritiers ; la première chambre civile de la Cour d’appel de Dakar, par arrêt du 21 juillet 2021, a annulé toutes ces transactions, ordonné au conservateur de rétablir le TF dans son état initial, et prononcé une astreinte de 100 000 francs CFA par jour de retard. L’acquéreur SN-HLM, bien qu’ayant investi massivement sur le terrain, était néanmoins menacé d’expulsion.

Leçon : Dans toute transaction portant sur un immeuble hérité, la vérification de l’accord unanime de tous les héritiers ou de l’existence d’une autorisation judiciaire valable est une étape de diligence raisonnable que l’acheteur ne peut en aucun cas omettre.