Au Sénégal, la « promesse de vente » portant sur un immeuble immatriculé est soumise, comme l’acte de vente définitif, à l’exigence de la forme notariée, sous peine de nullité absolue. Toute transaction réalisée par la voie d’une « promesse signée sous seing privé, avec régularisation ultérieure chez le notaire » est juridiquement dépourvue de force exécutoire.
Base juridique : pourquoi la promesse doit être notariée
Les articles 382 et 383 du Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) du Sénégal disposent que la vente d’un immeuble immatriculé ainsi que la promesse de vente doivent être passées devant notaire, à peine de nullité absolue.
La Cour suprême du Sénégal, dans son arrêt n° 79 du 16 juillet 2008 (Aliou Bathily c/ Abdoul Diallo), a expressément jugé que : « la promesse synallagmatique de vente d’un immeuble immatriculé et le mandat donné pour conclure de tels actes doivent, sous peine de nullité absolue, être passés devant notaire ». Dans cette affaire, les parties avaient fondé leur demande sur une promesse signée sous seing privé et demandaient au tribunal de « parfaire la vente » ; la Cour suprême a annulé l’arrêt de la Cour d’appel qui avait validé cette promesse.
Implication pratique : Si vous signez au Sénégal une « convention de réservation » ou une « lettre d’intention » portant sur un terrain immatriculé, et que ce document n’a pas été établi avec l’intervention d’un notaire, il n’a en droit aucune valeur. Vous ne pouvez pas l’invoquer pour exiger l’exécution forcée de la transaction.
Précision importante : La jurisprudence des Chambres réunies de la Cour suprême du 19 juin 2012 a retenu que l’article 382 du COCC « n’exige aucune forme particulière pour la validité de la promesse synallagmatique de contrat ou avant-contrat, qu’il faut distinguer du contrat, lequel, lorsqu’il s’agit d’un immeuble immatriculé, doit être passé, à peine de nullité absolue, par devant notaire ».
Cela signifie que la promesse synallagmatique elle-même peut, dans certaines lectures, être valable sous seing privé, mais elle ne confère qu’une obligation de faire (l’obligation de conclure l’acte notarié) et ne transfère pas la propriété. En pratique, la prudence commande de faire passer l’ensemble du processus devant notaire dès la promesse.
Clauses essentielles d’une promesse valable
Clause 1 : Identité et capacité des parties. Mentionner les nom complet, date de naissance, adresse et situation matrimoniale des deux parties. Si le vendeur est marié, indiquer le régime matrimonial et veiller à ce que le conjoint signe ou donne son consentement écrit. S’il s’agit d’héritiers, mentionner « tous les héritiers ou leur mandataire notarié ».
Clause 2 : Description précise de l’immeuble. Ne pas se contenter de « terrain situé à Keur Massar ». Il faut indiquer : numéro de TF, localisation géographique, superficie exacte confirmée par un géomètre agréé, numéro de parcelle, ainsi que toutes servitudes ou restrictions (droit de passage, couloir de ligne électrique). Il est recommandé d’insérer une « clause d’ajustement de superficie » : si le résultat du bornage diffère de la superficie annoncée, le prix est ajusté proportionnellement.
Clause 3 : Prix et modalités de paiement. Le prix doit être déterminé. Clause de protection essentielle : les fonds doivent être déposés sur le compte séquestre du notaire ou à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), et non versés directement au vendeur. En cas d’échec de la transaction, les fonds séquestrés peuvent être restitués conformément à la loi, tandis que les sommes versées directement à un particulier sont extrêmement difficiles à récupérer. La CDC est chargée de « recevoir et de gérer les consignations de toute nature en numéraire ou en valeur mobilière, prévues par une disposition législative ou réglementaire ou ordonnée par une décision administrative ou judiciaire ».
Clause 4 : Conditions suspensives. Les plus courantes sont : (1) condition de prêt — si l’acheteur a besoin d’un crédit bancaire, la promesse doit prévoir qu’« en cas de refus de prêt par la banque (sur présentation de deux attestations de refus), la promesse devient automatiquement caduque et l’acompte est intégralement restitué » ; (2) condition d’urbanisme — le terrain doit être confirmé comme constructible.
Clause 5 : Clause résolutoire de plein droit. Cette clause permet au vendeur, en cas de défaut de paiement du solde par l’acheteur dans les délais, de résoudre le contrat sans recours judiciaire. Pour l’acheteur, la protection correspondante est la suivante : si le vendeur refuse de signer l’acte notarié définitif, l’acheteur a droit à des dommages-intérêts.
Pièges courants
· Clause « vente en l’état » : acceptable pour l’état physique, mais il ne faut jamais accepter une clause exonérant le vendeur de sa responsabilité pour vices juridiques. S’il existe des locataires ou occupants non divulgués, il s’agit d’un vice juridique dont le vendeur est responsable.
· Clause « l’acheteur se charge des occupants » : c’est un signal d’alarme. Cela signifie que s’il existe des occupants sans droit ni titre, l’acheteur devra les expulser à ses frais, sans recours contre le vendeur.
· Absence de date limite : la promesse doit comporter un délai précis pour la signature de l’acte notarié définitif (généralement 3 mois).
Indication des frais
Lors de la signature de l’acte notarié définitif, l’acheteur supporte généralement les frais suivants : droits d’enregistrement 5 % + formalité foncière 1 % + honoraires de notaire 1–2 % (TVA incluse). Au stade de la promesse, il est d’usage de convenir que l’acheteur prend en charge les frais de rédaction du notaire et les frais de demande d’EDR.
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