Un immeuble hérité ne peut pas être transféré directement du défunt à l’acheteur.Le parcours exigé par la loi est le suivant : première étape, le notaire procède à la « mutation par décès », inscrivant le TF au nom de tous les héritiers ; deuxième étape, tous les héritiers, en qualité de vendeurs conjoints, signent l’acte notarié de vente avec l’acheteur. Une transaction qui saute la première étape ne peut juridiquement pas aboutir au transfert de propriété.
Base juridique
Selon la loi sénégalaise, après le décès du titulaire d’un droit immobilier, le nom du titulaire inscrit au TF reste celui du défunt. Les héritiers doivent accomplir la procédure de mutation par décès pour faire inscrire le TF au nom des « Héritiers de feu X ».
Cette procédure est effectuée par le notaire, sur présentation des documents suivants : jugement d’hérédité, certificat de non opposition ni appel au jugement d’hérédité, extrait d’acte de décès, certificat de non paiement ou de non éligibilité des droits de mutation après décès (délivré par le receveur de l’enregistrement), et copie originale du titre foncier.
Sur le plan fiscal, les droits d’enregistrement de la mutation par décès s’élèvent à 1 % de la valeur du TF, avec un minimum de 6 500 francs CFA de droit fixe par titre foncier transmis. Le délai de traitement est de 1 à 8 mois.
Les étapes complètes de la vente d’un immeuble par les héritiers
Première étape : Confirmer l’état de la succession et l’exhaustivité des documents. Vérifier d’abord s’il existe un jugement d’hérédité en vigueur. En l’absence de jugement d’hérédité, les héritiers doivent d’abord en demander un au tribunal. Si l’original du TF est perdu, il faut engager une procédure judiciaire pour obtenir un duplicata, ce qui peut prendre 3 à 6 mois.
Deuxième étape : Mandater un notaire pour la mutation par décès. Le notaire soumet les documents à la Conservation Foncière et demande l’inscription du TF au nom de tous les héritiers. Attention : s’il existe des héritiers mineurs, leur représentant légal (parent ou tuteur) ne peut pas décider seul de la vente. Une autorisation du juge des tutelles est obligatoire, et la part du mineur sera généralement déposée à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) jusqu’à sa majorité.
Troisième étape : Parvenir à un consensus de tous les héritiers sur la vente. Si un héritier refuse de vendre, les autres peuvent demander au tribunal la licitation (vente forcée aux enchères). C’est un dernier recours, car la vente aux enchères se fait généralement à un prix inférieur au marché et la procédure est longue. Il est toujours préférable de privilégier la médiation familiale.
Quatrième étape : Signer l’acte notarié de vente avec l’acheteur. Une fois le TF transféré au nom des héritiers, tous les héritiers (ou leurs mandataires notariés) interviennent comme vendeurs et signent l’acte notarié définitif de vente. Les héritiers résidant à l’étranger doivent établir une procuration notariée auprès du consulat sénégalais local ou d’un notaire local, donnant mandat à un représentant au Sénégal pour signer.
Cinquième étape : Accomplir la publicité foncière et acquitter les droits. Le notaire dépose l’acte de vente auprès de la Direction de l’Enregistrement (DGID), acquitte les droits d’enregistrement de 5 % et la formalité foncière de 1 %. Après l’accomplissement de la publicité, la Conservation Foncière inscrit le TF au nom de l’acheteur, et la transaction est définitivement conclue.
Récapitulatif des droits et taxes
Type de frais Taux / montant À la charge de
Droits d’enregistrement mutation par décès 1 % de la valeur du TF (minimum 6 500 F CFA) Héritiers
Honoraires de notaire (acte de mutation par décès) Environ 1 %–3 % de la valeur du TF Héritiers
Droits d’enregistrement de la vente 5 % de la valeur déclarée Acheteur (généralement)
Formalité foncière de la vente 1 % de la valeur déclarée Acheteur (généralement)
Honoraires de notaire de la vente 1 %–2 % du prix + TVA Acheteur (généralement)
Conseil pratique : Les héritiers manquent souvent de trésorerie pour avancer les frais de la mutation par décès.
Dans la pratique, le notaire peut parfois prélever ces frais sur l’acompte versé par l’acheteur, à condition que le dossier successoral soit complet et la situation juridique claire.
Mise en garde par un cas réel
Le Sénégal a connu une affaire portant sur 258 hectares et le TF n° 1451/R. Certains héritiers avaient vendu le terrain sans l’accord de tous les héritiers ; la première chambre civile de la Cour d’appel de Dakar, par arrêt du 21 juillet 2021, a annulé toutes ces transactions, ordonné au conservateur de rétablir le TF dans son état initial, et prononcé une astreinte de 100 000 francs CFA par jour de retard. L’acquéreur SN-HLM, bien qu’ayant investi massivement sur le terrain, était néanmoins menacé d’expulsion.
Leçon : Dans toute transaction portant sur un immeuble hérité, la vérification de l’accord unanime de tous les héritiers ou de l’existence d’une autorisation judiciaire valable est une étape de diligence raisonnable que l’acheteur ne peut en aucun cas omettre.
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