Arnaques foncières au Sénégal : les mécanismes, les victimes et les réflexes de protection

Les chiffres sont alarmants. En 2022, la Direction de la surveillance et du contrôle de l’occupation du sol (DSCOS) a enregistré 3 498 plaintes foncières, dont 62 % ciblent directement la diaspora sénégalaise. La Direction Générale des Impôts et Domaines (DGID) a vérifié plus de 1 200 faux titres fonciers à Dakar en 2023 seulement . Derrière ces statistiques, des familles entières voient leurs économies d’une vie s’évaporer.

Mise en garde préliminaire : Aucune transaction foncière ne mérite un versement sans vérification préalable. Un vendeur sérieux ne s’oppose jamais à ces contrôles .

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Les mécanismes des arnaques foncières au Sénégal

1. Les faux documents et titres fonciers

Le mode opératoire le plus répandu consiste à vendre un terrain à l’aide de documents totalement falsifiés. En juillet 2025, la Division des Investigations Criminelles (DIC) a interpellé un ancien chef du bureau du cadastre de Guédiawaye. Selon l’enquête, il aurait participé à la fabrication de documents censés authentifier la vente de terrains imaginaires. Deux victimes avaient déboursé respectivement 21 millions et 15 millions FCFA pour des parcelles dont l’existence légale n’a jamais pu être confirmée .

Plus récemment, en août 2026, plusieurs membres de la diaspora ont versé près de 100 millions FCFA pour un projet immobilier annoncé aux Almadies. Les vendeurs présentaient de faux documents, censés provenir de la Commission de contrôle des opérations domaniales. Les victimes n’ont découvert la fraude qu’en se rendant à la DSCOS .

2. La vente multiple d’un même terrain

Autre pratique courante : un même terrain est vendu à plusieurs acquéreurs successifs. Un acheteur de la diaspora installé à Montréal a acheté un terrain à Saly pour 22 millions FCFA en 2023, avec un acte notarié en bonne et due forme. Mais le vendeur avait déjà cédé le même bien à un autre acheteur six mois plus tôt — qui avait fait inscrire la mutation au Livre Foncier en premier. Lorsque l’acheteur montréalais a voulu faire sa mutation, le service foncier l’a refusée : le terrain était officiellement à un autre. Il a gagné son procès en première instance après 18 mois, mais n’a obtenu qu’une restitution partielle .

3. Les ventes de parcelles fantômes

En juillet 2025, la DIC a démantelé un réseau impliquant Assane Sow, promoteur immobilier à la tête de l’agence « Sci La Solution ». Il avait vendu 43 parcelles fictives à une coopérative d’habitat regroupant une quarantaine de travailleurs, pour un montant total de 216,8 millions FCFA. Le site indiqué ne relevait pas du titre foncier mentionné dans le contrat, mais appartenait au domaine national, ce qui le rendait inaliénable. Les documents présentés étaient faux ou invalides. Son associé, Amara Touré, est introuvable et aurait quitté le territoire national .

4. L’escroc fonctionnaire infiltré

En avril 2026, une agente de la Direction générale des Impôts et Domaines, identifiée sous les initiales M.A. Lô, a été interpellée. Elle est accusée d’avoir tenté de vendre deux parcelles inexistantes au Plateau pour 80 millions FCFA. La victime avait versé un acompte de 30 millions FCFA, attesté par une décharge signée, dans l’attente de la finalisation des démarches. Aucun document officiel n’a jamais été produit. Malgré des engagements de remboursement pris entre le 10 et le 30 avril 2026, l’agente n’a restitué aucun fonds .

5. Les usurpations de propriété

A. Tine, arrêté par la DSCOS de Rufisque, avait développé un système particulièrement perfide. Il identifiait des familles démunies possédant des terrains à Tivaouane Peulh, procédait à l’occupation illégale des parcelles, puis les revendait à des acquéreurs de bonne foi grâce à des documents contrefaits. Son préjudice est estimé à plus de 28 millions FCFA .

6. Les promesses miroirs

Un émigré résidant à Guédiawaye a été escroqué de 33 millions FCFA par un pseudo-entrepreneur. Pour maintenir l’illusion, l’escroc envoyait régulièrement à sa victime, restée à l’étranger, des photos de chantiers en construction qu’il détournait d’autres projets. Lorsque l’émigré est rentré au Sénégal, il a découvert qu’aucune des six parcelles promises (deux aux Almadies et trois à Diamniadio) n’existait, et qu’aucune construction n’avait été entreprise .

7. Les transactions en nature

L’affaire jugée en juin 2026 au tribunal des flagrants délits de Thiès illustre l’ingéniosité des escrocs. C.T. Sarr a vendu des parcelles à Mont-Rolland à l’aide de documents falsifiés. Les vérifications en mairie ont montré que les délibérations présentées n’étaient pas enregistrées dans les registres officiels. Une victime a remis 1 400 000 FCFA pour trois parcelles. Une autre a versé un million FCFA pour deux terrains qui n’appartenaient pas au vendeur. Un troisième plaignant a déclaré avoir remis 650 000 FCFA ainsi que plusieurs moutons pour une vingtaine de parcelles .

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Profil des victimes : qui sont les cibles privilégiées ?

Les arnaques foncières ne font pas de distinction de classe sociale, mais certains profils sont particulièrement vulnérables :

Profil	Risques spécifiques	Exemple
Diaspora	Absence de vérification physique, intermédiaires non fiables, pression temporelle	62 % des plaintes
Émigrés	Transactions à distance, documents envoyés par photo, aucune visite du terrain	33 millions FCFA perdus
Familles modestes	Absence de connaissance juridique, pression sociale, actes sous seing privé	Terrain vendu 4 fois à Mbour
Investisseurs étrangers	Méconnaissance du système, intermédiaires non vérifiés, absence de notaire	Près de 100 millions FCFA aux Almadies

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Les 5 documents à vérifier avant tout achat

Me Aïda Diawara Diagne, présidente de la Chambre des Notaires du Sénégal, alerte sur la recrudescence des faux documents : « Nous faisons face à une recrudescence de faux documents. Beaucoup de nos confrères rencontrent des difficultés à cause de ces fraudes » .

Avant tout paiement, exigez et vérifiez  :

Document	Vérification concrète
1. Titre foncier / bail / délibération	Demander l’original ou une copie certifiée délivrée par la Conservation foncière. Ne jamais se contenter d’une simple photo envoyée par messagerie.
2. NICAD (identifiant cadastral)	Le numéro permet de localiser précisément le terrain sur le cadastre national et de confirmer qu’il correspond à la parcelle visitée.
3. Attestation de non-litige	Délivrée par la Conservation foncière, elle confirme l’absence de procédure judiciaire ou d’hypothèque sur le terrain.
4. Autorisation de morcellement	Un grand terrain divisé en plusieurs lots sans autorisation produit des parcelles sans existence légale.
5. Identité et procuration du vendeur	Le nom sur le titre doit correspondre exactement à celui de la personne qui signe. En cas de mandataire, exiger une procuration notariée récente.

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Les vérifications obligatoires avant de payer

1. En mairie

Vérifiez que le nom du vendeur figure bien sur le registre domanial et qu’aucune mention marginale (litige) n’y est inscrite. Les délibérations présentées doivent être enregistrées dans les registres officiels de la collectivité territoriale .

2. À la sous-préfecture

L’acte de base doit avoir été homologué par le sous-préfet. Sans ce tampon, il est nul .

3. À la DSCOS

Vérifiez qu’il n’existe pas d’arrêt de travaux ou de plainte enregistrée sur le lotissement concerné .

4. À la Conservation foncière

Demandez un extrait du Livre Foncier indépendamment du vendeur. Ce document confirme la propriété officielle du terrain .

5. Vérification physique

Allez sur le terrain. Y a-t-il des bornes ? Des traces de construction ? Parlez aux voisins : savent-ils à qui appartient le terrain ? Une simple visite peut révéler des incohérences majeures .

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Les signaux d’alerte à ne jamais ignorer

Signal	Danger
Prix anormalement bas dans un secteur recherché	Indice de fraude ou de vice caché
Réticence à fournir l’original des documents	Le vendeur a quelque chose à cacher
Pression pour une transaction rapide (« un autre acheteur est intéressé »)	Technique classique pour court-circuiter les vérifications
Paiement en espèces exigé	Aucune traçabilité, aucun recours
Intermédiaire non identifié ou non inscrit à l’Ordre des Notaires	Faux notaire, faux avocat
Seuls des documents scannés sont fournis	Aucune garantie d’authenticité
Vendeur introuvable après le versement	Fuite organisée

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Que faire si vous êtes victime ?

1. Déposer plainte au Procureur de la République : Le Code pénal sénégalais (article 379) punit l’escroquerie jusqu’à 5 ans de prison et 2 millions FCFA d’amende. Au-delà de 50 millions FCFA, la qualification peut monter en bande organisée .
2. Se constituer partie civile : L’action pénale ne garantit pas le remboursement automatique. Sans cette démarche, même si l’escroc est condamné, vous ne récupérez rien .
3. Saisir l’Ordre des Notaires : Si un notaire est complice ou défaillant, l’Ordre National des Notaires peut prononcer des sanctions disciplinaires et déclencher la garantie collective, qui peut couvrir une partie du préjudice .
4. Contacter l’assistance consulaire : Le consulat de France, de Belgique ou du Canada peut vous orienter vers des avocats francophones de confiance .

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Les bonnes pratiques pour un achat sécurisé

PRIVILÉGIEZ LE TITRE FONCIER

Le titre foncier constitue le seul document qui accorde un droit de propriété réel et permanent. Le bail emphytéotique accorde un droit d’usage de longue durée, mais l’État conserve la propriété du sol .

PASSEZ PAR UN NOTAIRE INSCRIT

Vérifiez l’inscription du notaire sur le site de l’Ordre National des Notaires du Sénégal AVANT de signer. Ne suivez jamais la recommandation du vendeur .

EXIGEZ L’INSCRIPTION IMMÉDIATE DE LA MUTATION

Au Livre Foncier, le jour même de la signature. Cela empêche toute vente ultérieure du même terrain à un autre acquéreur .

N’ACHEZ JAMAIS UNE « CESSION D’IMPENSES »

Sur simple délibération municipale. Ce document ne transfère pas la propriété. Vous n’acquérez qu’un droit d’usage qu’il faudra régulariser, avec des délais pouvant atteindre 12 à 24 mois .

PRIVILÉGIEZ UN BAIL EMPHYTÉOTIQUE SUR TERRAIN DE L’ÉTAT

Pour un projet agricole ou d’élevage, le bail emphytéotique est généralement plus sécurisé que l’achat d’un titre foncier privé. Vous êtes moins ciblé par les arnaques spéculatives urbaines .

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La solution : la digitalisation des procédures

Face à la recrudescence des faux documents, Me Aïda Diawara Diagne plaide pour une digitalisation urgente des procédures administratives : « Sans digitalisation, nous allons avoir énormément de difficultés. Nous sommes face à une recrudescence des faux documents, les fausses cartes d’identité, les faux titres fonciers, etc. La digitalisation est impérative pour nous, pour le cadastre, et pour les conservations foncières » .

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CHECKLIST : 5 réflexes pour ne pas se faire avoir

• □ Vérifiez le notaire sur notaires.sn avant de signer
• □ Exigez l’original du titre foncier, pas une photo
• □ Demandez un extrait du Livre Foncier indépendant du vendeur
• □ Visitez physiquement le terrain et parlez aux voisins
• □ Ne cédez jamais à la pression d’une vente urgente

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Sencle Info vous accompagne dans votre projet foncier. Pour toute question, consultez la rubrique Guides Pratiques ou contactez un notaire membre de l’Ordre National des Notaires du Sénégal.