Depuis l’indépendance, le Sénégal a bâti son droit foncier sur une loi fondatrice de 1964 qui a fait de l’État le gestionnaire de l’essentiel des terres. Soixante ans plus tard, ce modèle est à bout de souffle, rattrapé par l’urbanisation, la spéculation et les conflits. Entre modernisation numérique, décentralisation et annulations spectaculaires, retour sur les grandes étapes d’une réforme inachevée.
Tout part de la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national. Ce texte fondateur érige environ 95 % du territoire sénégalais en domaine national, c’est-à-dire en terres non classées dans le domaine public, non immatriculées ou dont la propriété n’a pas été transcrite . L’ambition est claire : purger les droits coutumiers, unifier le régime foncier et confier à l’État la mission d’assurer une « utilisation et une mise en valeur rationnelles » des terres .
Le domaine national est alors divisé en quatre catégories : les zones urbaines, les zones classées (réserves écologiques et forestières), les zones des terroirs (habitat rural, culture, élevage) et les zones pionnières destinées aux grands programmes d’aménagement rural . La gestion est confiée aux communautés rurales, sous la tutelle de l’État, avec un principe de gratuité et d’affectation en fonction de la capacité à mettre en valeur la terre .
Ce modèle a longtemps été défendu comme une « démocratisation de l’accès au foncier » au profit des couches vulnérables . Mais ses limites sont rapidement apparues : précarité des droits d’usage, interdiction des transactions qui freine l’investissement, et surtout une application très inégale sur le terrain.
Le premier correctif majeur intervient en 1976 avec le Code du domaine de l’État (loi 76-66), qui clarifie la distinction entre domaine public et domaine privé de l’État . Mais c’est la décentralisation de 1996 qui bouleverse véritablement la gouvernance foncière. Les lois du 22 mars 1996 transfèrent aux collectivités territoriales des compétences en matière de gestion foncière, notamment au niveau des communautés rurales .
En 2011, une nouvelle loi portant régime de la propriété foncière vient compléter l’édifice. Pourtant, sur le terrain, les critiques persistent. La loi de 1964 est jugée « inadaptée à une économie de marché » et sa faible application alimente une insécurité foncière chronique . Les acquisitions de terres à grande échelle, souvent opaques, trouvent dans ce système un terreau fertile .
L’élection de Bassirou Diomaye Faye en mars 2024 marque un tournant politique. Dès son investiture, le nouveau président se rend à Mbour 4, zone périurbaine de Thiès marquée par des conflits fonciers, et ordonne la suspension de toutes les opérations sur les terrains litigieux . Une commission ad hoc est mise en place pour vérifier la légalité des titres fonciers, notamment sur les anciennes dépendances du Domaine public maritime dans les régions de Dakar, Guédiawaye, Thiès et Saint-Louis .
Le 12 mars 2025, le Conseil des ministres franchit un cap symbolique. Le Premier ministre Ousmane Sonko annonce l’annulation de plusieurs attributions jugées irrégulières : lotissements de l’École des Officiers de la Gendarmerie Nationale, plan directeur d’urbanisme de la nouvelle ville de Thiès, parcelles situées en face de l’ANACIM, ou encore toutes les attributions foncières entre la plage et la route des PUD de Guédiawaye et Malika . À Guédiawaye, la station d’épuration est protégée de tout morcellement illégal et le terrain du tribunal, d’une superficie de 2,8 hectares, est rétabli .
Ces décisions traduisent une volonté affichée de « mettre un terme à la spéculation et aux attributions illégales » qui ont marqué les décennies précédentes . Mais elles posent aussi la question de la sécurité juridique des détenteurs de titres, et des dossiers sensibles restent en suspens, à l’image du litige opposant les habitants de Ndingler à un industriel, pour lequel aucune mesure concrète n’a encore été prise .
En parallèle des décisions politiques, un chantier plus silencieux transforme l’administration foncière. Le Projet de cadastre et de sécurisation foncière (PROCASEF) a permis de déployer 128 bureaux fonciers de proximité, de réaliser d’importants travaux d’inventaire et de cartographie, et de formaliser les droits en zones rurales et périurbaines .
La digitalisation est au cœur de cette stratégie. Le Système d’Information Foncière Communale (SIFCOM) est expérimenté pour améliorer la gestion et la conservation des données au niveau local . L’objectif : disposer d’une information fiable et accessible, alors que la croissance démographique et l’urbanisation rapide multiplient les besoins en aménagement . Cette modernisation s’inscrit dans l’agenda national « Sénégal 2050 », qui fait de la sécurisation foncière un levier de développement territorial et d’investissement .
Malgré ces avancées, plusieurs chantiers restent ouverts. La question de la propriété coutumière n’a jamais été véritablement réglée : la loi de 1964 a « bouleversé les relations entre l’homme et la terre » et « supprimé la propriété coutumière », rappelle la Cour suprême . Les zones des Niayes, bande côtière stratégique pour l’horticulture, subissent une pression foncière intense, entre agriculteurs, éleveurs, pêcheurs, acteurs immobiliers et miniers .
La réforme de l’acte 4 de la décentralisation et la création de « pôles-territoires » auront des incidences directes sur le foncier, sans que l’articulation avec le régime de 1964 soit encore pleinement clarifiée . Enfin, la question de la transparence dans l’attribution des terres reste centrale : les annulations de 2025 ont révélé l’ampleur des irrégularités passées, mais elles n’ont pas encore débouché sur un nouveau cadre législatif structurant.
Soixante ans après la loi fondatrice, le Sénégal cherche donc un équilibre entre la préservation d’un patrimoine foncier national, la sécurisation des droits des occupants et l’ouverture à l’investissement. La réforme est en marche, mais elle reste, comme le note un chercheur de l’IRD, un « monument » dont les « ambiguïtés structurelles » continuent de peser sur les débats .
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