Acquisition foncière au Sénégal : La liste exhaustive des actes administratifs (Guide 2026)

L’acquisition d’un terrain au Sénégal est un parcours jalonné d’actes administratifs dont la maîtrise est essentielle pour sécuriser son investissement. Entre un acte administratif précaire et un titre foncier définitif, il existe une véritable chaîne documentaire. Cet article vous dévoile, étape par étape, la liste complète des actes nécessaires, de la mairie à la Conservation foncière, en passant par les services des Domaines.

1. Les actes de la phase initiale : De la mairie à la sous-préfecture
   Avant même de parler de titre de propriété définitif, l’acquisition débute généralement par des actes émanant des collectivités territoriales.

L’acte d’attribution (ou délibération municipale)
C’est le point de départ de la plupart des procédures. Émis par la mairie ou la communauté rurale, cet acte administratif vous reconnaît comme attributaire d’une parcelle issue d’un lotissement. Il est primordial de vérifier qu’il a été approuvé (homologué) par le Sous-Préfet. Sans ce tampon, l’acte est considéré comme nul . Ce document mentionne le numéro du lot, sa superficie et l’identité du bénéficiaire.

Les frais de mutation communaux
Lors de l’établissement de l’acte d’attribution, la mairie perçoit des frais de mutation, souvent forfaitaires et variables selon les communes. Bien que cela ne soit pas un acte en soi, le reçu de paiement de ces frais fait partie intégrante du dossier administratif .

2. Le passage obligé par le cadastre : Le NICAD et le plan de bornage
   Une fois l’acte administratif en main, la sécurisation passe par l’identification technique du terrain. Depuis 2014, le Numéro d’Identification Cadastrale est un impératif catégorique.

Le NICAD (Numéro d’Identification Cadastrale)
Institué par le décret n° 2012-396 du 27 mars 2012, le NICAD est l’identifiant unique de chaque parcelle . Par note de service n° 0082 du 03 juillet 2014, le Directeur général des Impôts et des Domaines a rendu son obtention obligatoire. Aucun acte administratif (bail, titre) n’est recevable sans ce numéro . Il est obtenu via les services du Cadastre sur présentation d’un plan de bornage.

Le plan de bornage
Réalisé par un géomètre expert agréé, ce plan délimite physiquement le terrain. Il est la pièce maîtresse du dossier foncier et permet l’attribution du NICAD .

3. La régularisation domaniale : Le chemin vers le Bail
   La procédure de régularisation consiste à transformer l’acte administratif précaire en un droit d’occupation plus solide : le Bail emphythéotique.

La demande de régularisation
Il s’agit d’une demande manuscrite adressée au Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre (DEDT) ou au Ministre des Finances, selon la superficie. Le dossier comprend l’acte administratif original, le plan de bornage avec NICAD, une copie de la CNI et les timbres fiscaux .

L’avis de la CCOD
La Commission de Contrôle des Opérations Domaniales examine le dossier. Elle vérifie la disponibilité du terrain et l’absence de litige. Son avis favorable est un préalable indispensable à la poursuite de la procédure .

L’acte d’approbation et le Bail emphythéotique
Après l’avis favorable de la CCOD, l’autorité compétente (Gouverneur ou Ministre) approuve le dossier par un acte administratif. L’acquéreur reçoit un avis de paiement. Une fois les droits d’enregistrement et la redevance foncière acquittés, le Bail emphythéotique est établi. Ce contrat signé avec l’État est un droit d’occupation à long terme, mais pas une propriété définitive .

4. L’acte ultime : La transformation en Titre Foncier
   Le Titre Foncier est le graal de la sécurisation foncière au Sénégal. Il constitue la preuve absolue et définitive de la propriété . Sa délivrance est régie par la loi 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière.

La demande de cession définitive
Le titulaire du Bail peut demander sa transformation en Titre Foncier. Cette demande s’adresse à la Direction de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre . Pour être recevable, le demandeur doit justifier de la mise en valeur du terrain (construction) et être à jour de ses redevances annuelles .

Les pièces constitutives du dossier (source Sénégal Services)

Une demande écrite adressée au Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre .

Une copie certifiée conforme du Bail ou du Certificat d’inscription du bail .

Une copie certifiée conforme de la CNI .

Une quittance de paiement des redevances d’occupation .

Le Certificat de Conformité
Avant la délivrance du Titre Foncier, un certificat de conformité peut être exigé, attestant que la construction est conforme au permis de construire et aux règles d’urbanisme .

L’inscription au Livre Foncier
Le notaire dépose le dossier à la Conservation Foncière. Le Conservateur vérifie la régularité de la chaîne de propriété (sur les 30 dernières années) et inscrit le nouveau propriétaire sur le feuillet réel du Livre Foncier. À l’issue, un acte de cession suivi de la copie du Titre Foncier est délivré .

5. Les actes de transaction et de mutation
   Lors de la vente d’un terrain déjà titré, d’autres actes administratifs interviennent.

L’acte authentique de vente
Rédigé par le notaire, il matérialise le transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur. Il est obligatoire pour la mutation d’un Titre Foncier .

L’état de droits réels
Ce document officiel, délivré par la Conservation Foncière, atteste de la situation juridique du bien et de l’identité du propriétaire. Il est indispensable avant toute transaction .

La mutation au niveau de la Conservation foncière
Suite à la vente, le Conservateur procède à l’inscription de la mutation. L’acquéreur recevra une expédition de l’acte de vente portant la mention de l’inscription, prouvant qu’il est bien le nouveau propriétaire .

6. Les actes exceptionnels : Mainlevée et régularisation post-audit
   Dans un contexte de gel des lotissements et d’audits fonciers, des actes spécifiques apparaissent.

La mainlevée de suspension
Suite aux audits fonciers et aux suspensions de travaux (notamment sur les lotissements BOA, EOGEN, ou les PUD), le gouvernement procède par des actes de mainlevée partielle pour permettre aux détenteurs réguliers de titres de reprendre possession de leurs biens .

Les décrets d’utilité publique
Parallèlement, des décrets d’utilité publique ont été pris pour annuler certains Plans d’Urbanisme de Détail (PUD) irréguliers, comme celui de la Nouvelle Ville de Thiès ou de Guédiawaye .

Tableau récapitulatif de la chaîne des actes administratifs
Étape Acte/Document Autorité compétente Référence légale

1. Attribution Délibération / Acte administratif Mairie / Sous-Préfet Homologation préfectorale
2. Identification Plan de bornage + NICAD Géomètre / Cadastre Décret n°2012-396 / Note DGID 2014
3. Régularisation Bail emphythéotique Direction des Domaines (DGID) Loi 2011-07
4. Propriété définitive Titre Foncier (Cession définitive) Conservation Foncière Loi 2011-07
5. Transaction Acte authentique de vente / Mutation Notaire / Conservation Code des Obligations
6. Cas particuliers Mainlevée / Décret d’utilité publique Primature / Gouvernement Communiqués SGG 2024-2026
   Cette liste exhaustive montre que l’acquisition foncière au Sénégal ne se limite pas à un simple échange financier. Elle exige une rigueur administrative absolue et une vigilance sur la nature des actes obtenus, seul le Titre Foncier offrant une sécurité juridique totale.