Le Sénégal a adopté un nouveau Code des Investissements en septembre 2025. Objectif affiché : faire du foncier un levier d’attractivité, et non plus un obstacle. Mais entre les annonces et la réalité du terrain, que faut-il savoir avant d’investir ?
Au Sénégal, la propriété foncière privée ne peut résulter que d’une immatriculation au Livre Foncier. Tout autre titre — bail, permis d’occuper, délibération communale — ne confère qu’un droit d’usage ou d’occupation, jamais une propriété . C’est la première règle à intégrer.
Avec l’adoption de la Loi n° 16/2025 portant Code des Investissements, le cadre juridique évolue. Le nouveau texte introduit des délais statutaires pour les décisions administratives, une plateforme digitale interconnectée avec les administrations, et des régimes d’investissement différenciés selon les territoires .
Les principales nouveautés du Code 2025
Simplification des procédures. L’enregistrement des investissements devient obligatoire à partir de 15 millions FCFA. Une plateforme numérique centralise les démarches d’agrément et de suivi.
Différenciation territoriale. Les avantages fiscaux sont désormais modulés selon la localisation du projet. Les investissements hors Dakar et Thiès bénéficient d’un traitement préférentiel, en cohérence avec l’Agenda Sénégal 2050 qui vise à rééquilibrer le territoire.
Deux régimes spécifiques. Un Régime des Investissements Stratégiques pour les grands projets prioritaires, avec engagements de performance et suivi renforcé. Un Régime des Investissements Socialement Responsables qui lie les incitations à des contributions au développement communautaire et à la durabilité.
Garantie de stabilité. Les avantages accordés sont couverts par une garantie de stabilité pendant toute la durée de l’agrément.
Le guichet unique foncier : une réponse aux blocages
En mars 2026, l’APIX-SA et la GIZ ont signé une convention pour la création d’un guichet unique foncier dédié à l’investissement . Le constat qui justifie cette initiative est éloquent : seuls 6 % des terrains au Sénégal disposent actuellement d’une délibération formelle .
Selon les données de la Direction Générale des Impôts et des Domaines (DGID), le Sénégal ne compte que 150 000 titres fonciers pour 18,5 millions d’habitants, soit moins de 3 % des terres immatriculées. Une procédure complète d’immatriculation peut s’étendre jusqu’à 36 mois, selon la complexité des dossiers .
Le directeur général de l’APIX, Bakary Séga Bathily, a souligné que « la question foncière nécessite une approche collaborative, impliquant les collectivités territoriales, les services de l’État, le secteur privé et la société civile » .
Quelle voie d’accès choisir selon votre projet ?
Le tableau ci-dessous synthétise les options disponibles pour un investisseur :
| Type de projet | Voie recommandée | Durée / Nature |
|---|---|---|
| Projet industriel ou logistique | Zone Économique Spéciale (ZES) via APIX | Bail emphytéotique 30-50 ans |
| Projet urbain structurant | Domaine privé de l’État | Bail emphytéotique recommandé |
| Projet agréé Code 2025 | Zone pionnière via APIX | Affectation par décret |
| Achat sécurisé | Propriété privée avec Titre Foncier | Achat notarié |
Le bail emphytéotique reste la voie privilégiée pour les investisseurs : droit réel hypothécable, durée de 18 à 50 ans, cessible et transmissible .
Le bilan contrasté des Zones Économiques Spéciales
Le Sénégal compte actuellement sept ZES, dont quatre sont opérationnelles : Diamniadio, Sandiara, Diass et Bargny-Sendou. Un total de 188,9 milliards de francs CFA a été mobilisé pour soutenir ces zones. Elles ont déjà permis d’attirer 43 entreprises et de générer près de 2 820 emplois .
Cependant, l’APIX reconnaît que les performances restent « en deçà des ambitions industrielles du Sénégal » . Sur les 871 hectares concédés dans les différentes zones, seuls 218 hectares sont actuellement exploités. Le coût élevé de l’électricité, le faible niveau d’aménagement et l’insuffisance des incitations fiscales figurent parmi les principaux freins identifiés .
Les points de vigilance
Vérifiez la nature juridique du terrain. Un terrain du domaine public de l’État est inaliénable et imprescriptible. Aucune propriété n’y est possible .
Le Titre Foncier reste la référence absolue. Pour les acquisitions, exigez un TF vérifié auprès du Conservatoire. Les droits de mutation peuvent atteindre 18 %.
Anticipez les délais. Malgré les réformes, l’accès au foncier sécurisé reste un processus administratif complexe. L’accompagnement par l’APIX pour les projets agréés est un atout majeur.
Ce qu’il faut retenir
- Le Code 2025 introduit des délais statutaires et une plateforme digitale pour les agréments
- Les ZES offrent une voie accélérée pour les projets industriels, mais leur performance reste en deçà des attentes
- Le guichet unique foncier, en préparation avec la GIZ, vise à centraliser les démarches
- Le bail emphytéotique reste la meilleure option pour sécuriser un projet sans acheter un TF
Sources :
- APIX-SA, « Fiche Investisseur — Accès au Foncier au Sénégal », juin 2026
- APIX-SA, « La mise en place du Comité Technique du GUFI », 15 juillet 2026
- RTS Officiel, « Investissement : L’APIX et la GIZ s’allient pour la création d’un guichet unique foncier », 13 mars 2026
- RTS Officiel, « Investissements et défis : Les Zones Économiques Spéciales au cœur de la stratégie de développement du secteur privé », 13 avril 2026
- Walf NET, « Zones économiques spéciales : l’APIX reconnaît des résultats en deçà des ambitions du Sénégal », 4 juin 2026
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